为了进一步把握行业政策，剖析“十二五”期间企业面临的任务挑战和发展机遇，探讨新形势下企业的发展战略决策，谋求持续稳定健康发展，同时，总结2011年我国地产业和建筑业运行的基本状况和经验教训，表彰先进企业及优秀人物，中国建筑行业联合会、中国房地产投资协会、中国物业品牌企业联合会、一线地产网等单位举办2011（第5届）全国房地产/建筑业博鳌年会。...详细
为了进一步把握行业政策，剖析“十二五”期间企业面临的任务挑战和发展机遇，探讨新形势下企业的发展战略决策，谋求持续稳定健康发展，同时，总结2011年我国地产业和建筑业运行的基本状况和经验教训，表彰先进企业及优秀人物，中国建筑行业联合会、中国房地产投资协会、中国物业品牌企业联合会、一线地产网等单位联合举办2011（第5届）全国房地产/建筑业博鳌年会。
时间：2012年1月6日
地点：三亚亚太国际会议中心
【主持人】：尊敬的邹玉川部长、尊敬的王治国主席，各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们、同志们、新闻媒体的朋友们，大家上午好！
浪漫得无法形容的海水与沙滩，感受到醉人的椰风海韵，沐浴着冬日的暖阳，我们有缘相聚在美丽三亚，迎来 “2011（第5届）全国建筑业/房地产博鳌年会”的隆重召开！
我是主持人刘威 。受组委会的委托，非常荣幸地主持本届峰会，在此，代表大会组委会，对到会的各位领导和嘉宾表示衷心的感谢，对参会的各地企业代表和新闻界的朋友们表示热烈的欢迎！（鼓掌）
【主持人】：“碧海连天远，琼崖尽是春”。
首先，向各位介绍一下出席今天会议的领导和嘉宾——
1、建设部原副部长、中国建筑施工管理协会会长、中国建筑行业联合会会长 邹玉川部长，掌声欢迎！
2、全国工商联原副主席、中国房地产投资协会会长、中国房地产学会会长、中国建筑施工管理协会名誉会长王治国主席，掌声欢迎！
3、中国消费者协会原副秘书长、中国置业顾问协会会长、中国建筑行业联合会副会长武高汉秘书长，掌声欢迎！
4、建设部政策研究中心原副主任、中国房地产业协会副会长兼秘书长、中国房地产研究会副会长顾云昌老师，掌声欢迎！
5、国家住宅与居住环境工程中心原总建筑师、建设部住宅产业化专家委员会原副主任委员、中国建筑业联合会总顾问、中国工程设计大师赵冠谦老师，掌声欢迎！
6、中国房地产研究会副会长、中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会 副主任、建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲老师，掌声欢迎！
7、中国建筑科学院研究院研究员、中国施工管理企业协会信息工作委员会主任黄如福老师，掌声欢迎！
8、清华大学国际工程项目管理研究院副院长、清华大学土木水利学院建设管理系教授、中国项目管理研究委员会副秘书长、中国对外承包工程商会专家委员，王守清老师，
9、中国建筑行业联合会秘书长谢柏金；掌声欢迎！
【主持人】：今天出席峰会的新闻单位有和讯网、搜狐网、建筑中国、中国建筑网、新闻中国网、焦点建筑网、焦点地产网、一线地产网、筑龙网、中国建筑企业网、中国工程建设网、中国建设网等业界媒体。在此表示欢迎与感谢！ “不是夏威夷，胜似夏威夷”！神奇的三亚，浓郁的热带风情，令人不禁折服于大自然的鬼斧神工。在新年即将到来的这个时刻，我们建筑界、地产界的领袖与精英们相聚一起，将共同探讨行业的发展大计，共同度过一段难忘的美好时光。下面，让我们荣幸地邀请全国工商联原副主席、中国房地产学会会长、中国房地产投资协会会长、中国建筑施工管理协会名誉会长王治国同志为本届大会致辞！
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| 致辞嘉宾 王治国 |
关于到一个民族文化的自觉和文化的自信，和道德诚信的不断恢复，如果我们不采取一些措施，包括我们建筑业领域还有什么诚信和道德可言，欺诈这种不道德行为时有发生，我们文明道德到了一个底线，改革开放30年来我们经济、房地产业有了快速的发展，当然也会出现这样那样的问题，特别是改革开放正如小平讲的，“窗户打开难免有苍蝇飞进来”，究竟飞进来一群还是一只这个认真的总结，这个弘扬我们中华民族传统的优秀文化，这和我们每个企业讲诚信，讲道德和企业企业文化建设有直接的关系，同时对文化产业的发展也是一个极大推动，我们不能光光注重那些制造业，当然非常重要，同时注意我们的文化软实力巧实力其中包括外交活动，用我们中华民族传统文化去说服或者影响那些西方的不良文化，当然我们国家现在也提出了文化安全问题。
对于第二个《中央财经工作会议》是和我们从事实体经济包括建筑业有直接关联，《中央经济工作会议》提出来要稳增长、调结构、促平衡、保民生，对于我们建筑业来讲，和人民生活密切相关的，特别是我们房地产业直接和老百姓的生活保民生息息相关，中央近年来对房地产业不断的在调整政策，加强宏观调控进行产业结构的调整，这和我们整个建筑业、房地产业有直接的关联。现在，中国的吊车聚世界第一位，有人跟我讲占世界总量的75%，水泥建筑平板玻璃还有其他的建筑材料我们都在世界总量的50%左右，但近年来由于建筑业的调整，现在大量的建筑的玻璃、水泥、钢材积压，我认为钢材积压还可以，无非是上锈，但是水泥和玻璃积压很多，因为刚刚从邢台回来，一个金牛生产建筑玻璃大大积压在那里，同时对于房地产业带来困难，甚至有的企业难以为继，这种现象出现我认为责任不在企业，那么，首先政府应当及时的调整给予建筑业积极的引导政策的扶持，应当继续成为我们国家经济发展的一个支柱的产业，使得能够健康的快速向前发展，以满足人民对居住环境的需求。
当然，我们建筑业也好，房地产业也好也有不断坚持创新这样一个问题，其中包括绿色环保适合人类居住的这样一个设计的理念，在设计当中这有一个民族文化自信的问题，我也到了全国一些城市，很多城市的建筑规划设计因为我谈的可能涉及到在座很多建筑设计的大师，但是北京往往已经卖过的设计东西，我不是排斥西方的文化，但是很不适合中国的情况，歪歪扭扭挖进心思这些我不说大家也都知道，本来很拥挤的北京交通首都却在市中心建一个不伦不类不适合中国整个建筑群体的格调，这个问题我认为也值得探讨，这个就需要我们不断的学习和借鉴外国好的先进的东西，同时要发扬我们中华民族传统的优良文化，在谈到文化的时候也有一个问题，就是我们如何集成优秀的东西，前一段不断的出现叫做学习孔子，我认为孔子对中国的文化贡献很大的，特别是对于道德诚信、仁义等等对于教育有很大的贡献，当然不是一切都是充分肯定的，这一点我们中国共产党人的信仰如何来科学的理解和弘扬我们传统文化当中的积极部分，而丢弃那些，抑制哪些消极的东西，对于民族的精神、民族的振奋起到不良影响的东西应当加以特别是低俗、庸俗、媚俗的东西加以抵制，上面讲的经济文化的东西实际上直接关系到我们建筑领域可持续发展的部分，我们今天的会议在三亚召开大家在新年伊始马上又要迎来咱们中华民族的传统节日新春佳节，在企业很忙碌需要打点，需要走一走进行一下关系学的发展和创新这一点也是非常必要的，这是中国特色的文化管理，进行到这里我想抽出一点时间到这里学习有好处，特别是这两天还有一些咱们在建筑领域里，包括设计领域的一些大家们，他们有精辟的见地可以对大家企业发展有所帮助，如果能够有一点点的帮助，或者一个信息对你们能够起到积极作用这就是我们这次年会所欢迎的，所感到欣慰的，春节即将到来，预祝大家在新的一年里在迎接新春祝大家合家欢乐。谢谢大家！
【主持人】：王治国主席先后在国家科委、中国科学院、中国科协全国工商联担任重要领导职务，为我国民营经济科技事业发展做出重要贡献，希望大家用再一次热烈掌声感谢王治国主席致辞，下面我们以热烈掌声欢迎中国消费者协会原副秘书长中国置业顾问协会副会长，武高汉秘书长为大会致辞。
【武高汉】：尊敬的邹部长、王主席，各位领导、各位专家女士们、先生们大家新年好！首先祝贺本次年会圆满成功，刚才王主席发表了重要的讲话，我完全同意。2010年年底的时候，员工问总裁明年怎么办？总裁说：“明年按照小的时候，老师教我们的去做”。这句话我认为很有哲理，小的时候老师教过我们什么？很多。第一，诚实，不说假话。第二，信用说话算话一言既出驷马难追。第三，关爱兄长、老人、同学，或者叫做友爱。第四，团结一根筷子一扒就断了，一捆筷子就扒不断。第五，勇敢面对困难勇敢战胜困难等等。但是实践当中我们很多小孩做的很好，我们很多大人做的不好，所以总裁说要按照小的时候老师教我们的去做，北京有一个著名的记者叫“素纹样”每天在北京晚报发表杂文，有人把他比作鲁迅说文笔相当犀利观点非常凶猛，他前一段写了一个文章，观点是《如今大人比小孩还坏》，我基本上同意这个观点，有调查表明说现在很多的大人们内心深处他的价值取向是什么？调查的结果是，第一当大官。第二，发大财。第三，为了当大官为了发大财不择手段，你让我干什么都可以？你想不到的事情都可以干，都能够干好，只要让我当官只要让我发财什么都可以，这个调查结果令人担忧。所以，刚才王主席说从某一方面讲我们道德论了已经到了底线如果再任其发展下去将会出现比较严重的问题，正因为如此党的十七届六中全会提出了要全面加强文化建设，要弘扬以爱国主义为核心的民族精神，要弘扬以改革创新为主线的时代创新精神，那么我希望民族精神、这样的民族精神和这样的时代精神能够融入我们全国各行各业，每一个人的言论和行动中去，只有这样中华民族复兴的目标才能最终实现，否则我们有可能取得阶段性的成果，而且这个成果还会让人感到很辉煌，但是，他就很可能不能长久，很可能会发生一些我们意想不到的问题。当然，这个问题由来已久，不是说我们现在才面临这样的问题。白居易与一个高僧论佛性，白居易问这个高僧，说：“佛性的最高境界是什么？”高僧就对白居易说：“小孩知道的事老人不会去做”，这是社会的现状，那么佛性的最高境界是什么？我们追求的最高境界就是小孩知道老人为，这个历史问题由来已久，但是这个问题必须加以解决的问题，否则的话，早晚有一天我们会办出一些对不起我们子孙后代的事情，最近有一个谜语估计大家看到了，说是50年以后中国人死了，把这个中国人拍瘪了是什么？答案是：50年后把一个死的中国人拍瘪了就是一个化学元素，这个问题就是我们中国的食品安全，如果再不加以控制就会有越来越化学工业燃料进入我们的身体，五十年之后也许不用别人打，我们自己就爬在地上了，我们中国房地产行业有没有这样的问题，或者说会不会出现这样的问题，所以，在新年伊始，我把这句话也送给我们的中国房地产行业。
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| 演讲嘉宾 武高汉 |
【主持人】：大家可以回去好好考虑学习一下，为鼓励企业加强科学管理，提高经济效益和综合实力，促进安全生产，积极创建文明工地，打造优质工程，以强势突破求发展，以争先创优促跨越，加强管理队伍建设，激励企业争先进、创一流，进一步推动我国建筑业的健康持续发展，由中国建筑行业联合会、中国房地产投资协会、中国物业品牌企业联合会等单位，开展了本次中国建筑与房地产业先进企业、人物，优质工程、优秀楼盘评选表彰活动。本次评强评优、表彰先进活动，是评审委本着客观、公正、权威的原则，参照评选条件、评选标准，经行业推荐、企业申报、专家评审等几个环节，历时3个多月，从申报的数千家企业中筛选落定。评选活动得到了相关部委领导、专家的高度重视，及业界企业的大力支持。各级机构密切合作，通力配合，资源共享，努力使之成为行业品牌发展的经典，使之成为建设领域的一笔精神财富。引领着中国建筑和房地产市场一步步向前发展！
【主持人】：
受组委会的委托，首先我荣幸地公布获奖人物的名单：
A01杭州宝龙房地产开发有限公司总经理 李其明先生
荣获“2011年度中国城市建设优秀企业家”
有请上台领奖。
A02 惠州市日升昌集团有限公司董事长 欧吉阳先生
荣获“2011年度中国房地产最具社会责任企业家”
有请上台领奖。
A03 泉舜集团有限公司董事长 吴泉水先生
荣获“2011年度中国商业地产最具社会责任企业家”
有请上台领奖。
A04 大庆市城市建设投资开发有限公司总经理 孙义祥先生
荣获“2011年度中国房地产最具社会责任企业家”
有请上台领奖。
A05 深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司总经理 李振平先生
荣获“2011全国物业管理优秀企业经理”
有请上台领奖。
A06 科罗贻合建筑装饰工程设计北京有限公司 英格?斯凯弗先生
荣获“2011年度全国建筑装饰行业十佳设计师”
有请上台领奖。
主持人：
非常荣幸地邀请建设部原副部长、中国建筑施工管理协会会长、中国建筑行业联合会会长邹玉川部长为获奖企业家颁奖！
谢谢邹部长为获奖企业家颁奖！请邹部长与获奖嘉宾合影！
主持人：
下面继续公布先进人物奖获奖名单：
B01上海锦惠建设集团有限公司董事长 赖富荣先生
荣获“2011年度中国建筑业100位杰出贡献企业家”
有请上台领奖。
B02浙江省围海建设集团股份有限公司总经理 张子和先生
荣获“2011年度中国建筑业100位杰出贡献企业家”
有请上台领奖。
B03 陕西华山路桥工程有限公司董事长 杨民选先生
荣获“2011年度中国建筑业100位杰出贡献企业家”
有请上台领奖。
B05中铁九桥工程有限公司总经理 李书学先生
荣获” 2011年度中国建筑业100位经济贡献人物”
有请上台领奖。
B06福建省中嘉建设工程有限公司总经理 杨嘉红女士
荣获“2011中国工程建设优秀高级职业经理人”
有请上台领奖。
B07四川省化工建设总公司总经理 向启云先生
荣获“2011中国工程建设优秀职业经理人”
有请上台领奖。
主持人：
非常荣幸地邀请全国工商联原副主席、中国房地产投资协会会长、中国房地产学会会长、中国建筑施工管理协会名誉会长王治国主席为获奖企业家颁奖！
谢谢王主席为获奖企业家颁奖！请王主席与获奖嘉宾合影！
主持人：
下面，继续公布获奖人物名单：
C01重庆市渝西水利电力建筑勘测设计院院长 何厚琼女士
荣获“2011中国设计行业100位风尚人物”
有请上台领奖。
C02昆明市建筑设计研究院有限责任公司董事长 杨宝璋先生
荣获“2011中国工程设计行业先进工作者”
有请上台领奖。
C03四川省化工建设总公司 罗西牧同志
荣获2011全国安装工程优秀总工程师”
有请上台领奖。
C04浙江文华建设项目管理有限公司 竺毅君同志
荣获“011全国监理行业优秀总监理工程师”
有请上台领奖。
C05深圳市博艺奇建筑设计有限公司 吴超如同志
荣获2011中国工程设计行业优秀建筑师”
有请上台领奖。
主持人：
非常荣幸地邀请中国消费者协会原副秘书长、中国置业顾问协会会长、中国建筑行业联合会副会长武高汉秘书长，为获奖人物颁奖！
谢谢武老师为获奖人物颁奖！请武老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
各位代表，接下来我们公布工程奖与作品奖的获奖名单：
D01大庆市城市建设投资开发有限公司开发的“龙凤小镇(英伦三岛)”
荣获“2011中国高端城市生活首席名宅”
有请上台领奖。
D02中铁九桥工程有限公司施工的“广州增城沙庄至花都北兴公路一期工程增城沙庄至荔城段A合同段”
荣获“创新杯?2011中国建设工程优质工程奖”
有请上台领奖。
D03武汉紫菘南湖建筑工程有限公司施工的“武汉职业技术学院体育馆”
荣获“创新杯?2011中国建设工程优质工程奖”
有请上台领奖。
D04深圳市博艺奇建筑设计有限公司设计的“深圳市龙岗区坪地街道经济适用房坪达雅园工程”
荣获“2011中国工程设计行业优秀作品奖”
有请上台领奖。
D05科罗贻合建筑装饰工程设计北京有限公司 设计的“京邮政贺卡旗舰店”
荣获“2011全国建筑装饰行业最具创意设计作品奖”
有请上台领奖。
主持人：
我们荣幸地邀请建设部政策研究中心原副主任、中国房地产业协会副会长兼秘书长、中国房地产研究会副会长顾云昌老师，为获奖企业颁奖！
谢谢顾老师为获奖企业颁奖！请顾老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
接下来我们继续锁定获奖名单：
E01大庆市城市建设投资开发有限公司开发的“米兰小镇”
荣获“2011中国高端城市生活首席名宅”
有请上台领奖。
E02深圳市凯旋通信有限公司施工的“深圳湾体育中心”
荣获“2011中国安装行业通信优质工程”
有请上台领奖。
E03深圳市博艺奇建筑设计有限公司设计的“深圳市龙岗区坪地街道经济适用房坪达雅园工程”
荣获“2011中国工程设计科技创新优秀作品奖”
有请上台领奖。
E04科罗贻合建筑装饰工程设计北京有限公司设计的“北京东山墅豪华别墅”
荣获“2011全国建筑装饰行业最具创意设计作品奖”
有请上台领奖。
主持人：
我们荣幸地邀请国家住宅与居住环境工程中心原总建筑师、建设部住宅产业化专家委员会原副主任委员、中国建筑业联合会总顾问、中国工程设计大师赵冠谦老师，为获奖企业颁奖！
谢谢赵老师为获奖企业颁奖！请赵老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
下面即将公布的是获奖企业名单，他们是：
F01苏州恒相房地产开发有限公司
荣获“2011中国房地产区域品牌价值十强企业”
有请上台领奖。
F02泉舜集团有限公司
荣获“2011中国房地产区域品牌价值十强企业”
有请上台领奖。
F03大庆市城市建设投资开发有限公司
荣获“2011中国房地产区域品牌价值十强企业”
有请上台领奖。
F04北京华汇企业集团
荣获“2011中国旅游经济十大推动力贡献企业”
有请上台领奖。
F05安徽省长城物业管理有限公司
荣获“2011中国物业管理“安徽省”10强企业”
有请上台领奖。
F06深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司
荣获“2011中国物业管理品牌企业100强”
有请上台领奖。
F07天津融创物业管理有限公司
荣获“2011年度全国物业管理行业品牌企业100强”
有请上台领奖。
主持人：
我们荣幸邀请中国建筑科学院研究院研究员、中国施工管理企业协会信息工作委员会主任黄如福老师为获奖企业颁奖！
谢谢，黄老师为获奖企业颁奖！请黄老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
继续公布名单：
G01北京华汇企业集团
荣获“2011中国房地产综合实力百强企业”
有请上台领奖。
G02科罗贻合建筑装饰工程设计（北京）有限公司
荣获“2011全国建筑装饰行业十佳诚信企业”
有请上台领奖。
G03香港国际工程设计院有限公司
荣获“2011年度中国工程设计综合实力100强”
有请上台领奖。
G04昆明市建筑设计研究院有限责任公司
荣获“2011年度全国工程设计行业优秀企业”
有请上台领奖。
G05重庆市渝西水利电力建筑勘测设计院
荣获“2011年度中国设计行业优秀企业”
有请上台领奖。
G06四川蜀西地质工程勘测院
荣获“2011年度中国勘察行业优秀企业”
有请上台领奖。
主持人：
我们荣幸邀请清华大学国际工程项目管理研究院副院长、清华大学土木水利学院建设管理系教授、中国项目管理研究委员会副秘书长、中国对外承包工程商会专家委员王守清老师，为获奖企业颁奖！
谢谢王老师为获奖企业颁奖！请王老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
我们继续：
H01深圳市凯旋通信有限公司
荣获“2011年度全国工程建设优秀施工企业”
有请上台领奖。
H02科罗贻合建筑装饰工程设计（北京）有限公司
荣获“2011中国建筑装饰行业质量安全管理先进单位”
有请上台领奖。
H03香港国际工程设计院有限公司
荣获“2011年度全国工程设计行业优秀企业”
有请上台领奖。
H04云南省玉溪市工程建设监理有限责任公司
荣获“2011全国监理行业优秀工程监理企业”
有请上台领奖。
H05上海华东民航机场建设监理有限公司
荣获“2011全国监理行业优秀工程监理企业”
有请上台领奖。
主持人：
我们荣幸邀请中国房地产研究会副会长、中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会 副主任、建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲老师，为获奖企业颁奖！
谢谢童老师为获奖企业颁奖！请童老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
接下来公布，第四批获奖企业名单：
J01浙江六石建设有限公司
荣获“2011年度全国工程建设优秀施工企业”
有请上台领奖。
J02广州市园林建筑工程公司
荣获“2011年度中国建筑业企业综合实力100强”
有请上台领奖。
J03浙江省围海建设集团股份有限公司
荣获“2011年度中国建筑业企业综合实力100强”
有请上台领奖。
J04陕西华山路桥工程有限公司
荣获“2011年度中国建筑业综合实力百强企业”
有请上台领奖。
谢谢赵老师为获奖企业颁奖！请赵老师与获奖嘉宾合影！
主持人：
我们再次邀请建设部原副部长、中国建筑施工管理协会会长、中国建筑行业联合会会长邹玉川部长，为获奖企业颁奖！
谢谢邹部长为获奖企业颁奖！请邹部长与获奖嘉宾合影！
主持人：
各位代表，接下来公布未能出席本次颁奖典礼获奖名单：
未到场的获奖人物：
1、北京中建乐孚装饰工程有限责任公司总经理 朱文俊先生
荣获“2011年度全国装饰行业优秀企业经理”
2、兰州远腾建筑工程有限公司总经理 张义林先生
荣获“2011全国工程建设优秀项目经理”
3、莆田市水利水电勘测设计院院长 郑金通先生
荣获“2011中国工程设计行业优秀设计师”
4、郑州德新工程监理有限公司副总经理 何兆利先生
荣获“2011全国监理行业优秀总监理师”
5、上海科胜幕墙有限公司副总经理 袁炯先生
荣获 “2011中国建筑幕墙行业十大优秀企业家”
6、 北京中建乐孚装饰工程有限责任公司 陶君超同志
北京中建乐孚装饰工程有限责任公司 郝智磊同志
北京中建乐孚装饰工程有限责任公司 张光辉同志
北京中建乐孚装饰工程有限责任公司 严战同志
荣获 “2011年度全国装饰行业优秀项目经理”
7、山东中伟物业服务有限公司总经理 王京坤先生
荣获“2011中国物业管理行业十大杰出企业家”
8、河南信禹监理有限公司总经理 贺国林先生
荣获“ 2011全国监理行业优秀总监理师”
9、杭州信豪建设有限公司董事长 高建平先生
荣获“2011中国工程建设优秀职业经理人”
10、河南信禹监理有限公司 高喜永同志
荣获“2011全国优秀总监理工程师”
未到场的获奖企业有：
1、上海中天照明成套有限公司
兰州远腾建筑工程有限公司
荣获“2011年度全国建筑业优秀施工企业”
2、泰戈特（北京）工程技术有限公司
荣获“2011年度中国工程设计行业十大承包机构”
3、晋城宏圣建筑工程有限公司
荣获“2011年度中国建筑业综合实力百强企业”
4、芜湖市金泽钢构安装有限公司
山东鑫通交通工程有限公司
荣获“2011年度中国建筑业最具成长力100强企业”
5、天津市园林规划设计院
荣获“2011年度中国设计行业综合实力100强”
6、深圳市天创健建设监理咨询有限公司
荣获“2011全国工程监理质量安全管理先进单位”
7、郑州德新工程监理有限公司
荣获“2011全国监理行业优秀工程监理企业”
8、陕西煤化机电安装有限公司
荣获“2011全国建筑安装优秀施工企业”
9、洛阳方诚置业有限公司
荣获“2011中国房地产综合实力百强企业”
10、杭州信豪建设有限公司
荣获“2011年度全国建筑业优秀施工企业”
未到场的获奖项目有：
1、贵州海恒房地产开发有限责任公司开发的开发的“贵山城市花园”
荣获“2011中国城市生活优秀代表作”
2、荣获“创新杯?2011中国建设工程优质工程奖” 而未出席会议的有：
江苏江中集团有限公司施工的“联邦名都二期工程”
中国水电建设集团路桥工程有限公司施工的“福建武夷山至邵武高速公路项目”
中国水电建设集团路桥工程有限公司施工的“国道318线邛崃至名山高速公路工程”
中国核工业华兴建设有限公司施工的“百万等级核电特大叶片制造基地及航空锻件项目技术改造项目”
中国核工业华兴建设有限公司施工的“漕河泾开发区现代服务业集聚区首期B标工程”
泰戈特（北京）工程技术有限公司施工的“山西朔州辛安选煤厂设计采购施工总承包工程”
3、中国水电建设集团路桥工程有限公司施工的“福建武夷山至邵武高速公路项目”
荣获“创新杯2011中国建设工程质量安全十佳工程”
4、中国水电建设集团路桥工程有限公司施工的“国道318线邛崃至名山高速公路工程”
荣获“创新杯?2011中国建设工程绿色施工示范工程”
5、四川旷谷信息工程有限公司施工的“中铁上海工程局办公楼弱电工程”
荣获“2011全国安装行业科技创新示范工程”
6、山东朗建城市设计研究院有限公司设计的“东海岸生态商务带规划设计”
河南省工业规划设计院设计的“郑州市森林公安局通讯指挥中心”
荣获“2011年度中国工程设计行业优秀作品奖”
7、重庆卓创国际工程设计有限公司（西安分公司）设计的“峨眉天下名宅一期”
荣获“2011中国设计行业最佳创意作品奖”
8、北京中建乐孚装饰工程有限责任公司承建的“辽宁葫芦岛海军基地酒店装修工程”
荣获“2011全国装饰行业优质示范工程”
9、北京中建乐孚装饰工程有限责任公司承建的“广州中国移动南方基地精装修工程”
荣获“2011全国装饰行业质量安全双优工程”
10、北京中建乐孚装饰工程有限责任公司承建的“天津奥发大厦室内精装修工程”
荣获“2011全国装饰行业绿色施工示范工程”
11、河南信禹监理有限公司监理的“南阳市鸭河口水库除险加固工程”
荣获“2011全国监理行业优秀工程奖”
【主持人】：在此同样祝贺他们，本次颁奖活动充分的展示了我国建筑业辉煌成就，体现了建筑业企业再工程设计、施工技术和工程质量等方面上具有国内领先水平，打造了众多世界公认精品工程，弘扬了广大建设者艰苦奋斗、无私奉献、勇于创新的时代精神，引领着中国建筑和房地产市场一步一步向前发展，再次把掌声送给所有的获奖企业和获奖代表。
尊敬的各位来宾、各位领导本次颁奖典礼落下帷幕了我们共同祝福中国建筑房地产事业政策给力明天会更好，朋友们再一次感谢到会各位领导和嘉宾，参会企业代表和媒体界朋友们，感谢各位。谢谢大家！
【主持人】：有请各位代表尽快入场我们的演讲即将开始。接下来时间我们马上热情掌声请出来自清华大学建设管理系清华大学国际工程项目管理研究院副院长给我们带来主题演讲。
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| 演讲嘉宾 王守清 |
我们看一个例子，我们面对竞争越演越烈，不管建筑产业里面做什么，投资、开发、设计、建造，我们的主要任务找项目我找到项目有活干，干完项目还要赚钱，假如某个地方经济发展特别需要基础设施，包括公路、桥梁、隧道、港口、机场包括公共事业、学校、医院、养老院包括十七大提出的城乡统筹一体化，还有自然资源开发，这些项目我们过去都是政府出钱我们投标，但是现在政府没有钱了，这个非常现实的问题，我们就失去了一个投标的机会，如果有这样一种思路，经过可行性的研究可以找政府授权给他，政府可能会鼓励，因为基础设施公共资源对于促进一个地方经济发展，对于提高老百姓的生活水平非常重要的，政府没有钱干不了，如果这种思路出钱借钱可以干，当然我们首先进行可行性研究，政府同意我们可以给一定资本金这就是我们平时说的股份，因为这种项目可能比较大，如果我们实力有限我们找几个股东，把这个项目包装起来跟他们讲故事就是说服他们把钱借给我们，这个项目自己经济条件比较好，我们又会运作我们可以发行股票和债券，发行股票就是找一堆小股东，发行债券就是找一堆小银行，虽然说现在发行股东和债券不那么容易，我们看到这是一种形势，2003年国外呆十个月之后，全国各地在搞私募，央企觉得私募很好但是不太可能做，第一没有钱，第二不能发行股票，第三信用不好借不到钱，所以央企应该没有问题的，我们中国的央企工程公司所有都上市了，上市圈几百亿，如果事先没有这个思路，没有储备这个思路培养这种人有了钱怎么办？关键要先得有思路，领导比全国看得远五年十年，有钱我们有好办事了，作为会做设计自己做，不会做分包给别人，我们在座的任何一个都可以找到自己的角色，传统项目不一样的是，传统项目政府出钱我们干活，我们干完活拿钱走人这样项目政府出钱没有钱我们借钱，这段时间可能比较长通过运营收费收来的钱支付运营成本还本付息，经过一段时间之后把这个设施移交给政府当然免费移交，这个在医疗行业设备供应商很早用这种思路，一个销售商卖一个核磁共振仪，大医院买得起，中小医院买不起的，如果这种概念可以找中小一家医院没有钱买不要紧我先安上你先用着，医院院长因为没有设备检测不了病例很多病人流失了，病人比较高兴，这个小事情本来医院可以检查的，对于你来说本来卖不出去但是我卖出去了，这个大家都满意，最重要这个思路怎么样想和用。所以大家思考一下来所有这个项目有关系都是满意的，首先就是业主，主办人也高兴，我这里说主办人就是牵头一家公司，在座任何人只要有钱有思路有这样的人就可以做这样的事情。如果你是设计院、承包商、供货商做这个更合适，一方面代表整个业主管理整个项目，你干了活总是有好处的，更重要我们把自己最擅长的主营业务设计、施工、供货这些活拿到的，这样做风险比较大的，银行也很高兴，中国的银行很没有水平的，但是他们是暴利，他是靠一种垄断，无非国家给他一种权利，他把社会闲散的钱集中起来，这叫吸储，吸储完了是放贷，如果不放贷挣不了钱的，我们国家银行80%以上利润来自于利息差，如果国家授权我开银行我干吗要去做教授，所以银行收钱要放贷的，有人说不让放贷因为政策管制，有的时候不愿意借你钱是因为你没有信用，银行把钱借给你不还不要命吗，这些都是大企业要做的，因为我们是小企业，你找的项目好，比如说一个高速公路出十个亿给修通，给我30年车流量多少，价格一辆车过路费十块钱，老百姓承受得了我是可以做的，所以很多项目做成了，问题就是因为单独收费可能过高了，或者收钱那么多还在接着收，收其实也是一种应该的，因为这是一个公益，这个设施交易是合理的，问题是这个钱收了之后干什么了，不能让企业暴利但是可以让企业挣钱，这个不是思路的问题，这是我们官员企业谈判解决问题很多是不公平感觉老百姓。
老百姓最关心的就是价格，如果价格合理他是愿意付这笔钱的，就像一个城市被一个河分两半，政府没有钱修桥，如果一个企业出钱借钱修一个桥，花十块钱过路费不觉得贵这个很高兴的，但是这里很重要一条必须考虑老百姓的支付能力和意愿，问题是处在价格，其实不是说这种思路不对，但是一般老百姓需要付出钱，政府应该给一些补贴，要不然政府收那么多税干什么啊？最大的问号就是价格，这个价格所解决就是我们前面所说的共赢，这种思路可行不可行，这个绝对是可行的，学术上说这是项目融资，因为这种思路最早84年由土耳其首相本国设施基础化，在发达国家都在用，用最多公共产品需要政府授权特许经营，这个特许经营跟肯德基特许经营不是一码事，这个必须经过政府授权才可以做，麦当劳肯德基一个企业对于一个企业授权，我们中国的例子太丰富了，这个就是项目融资，项目融资不是我们平时理解为一个项目赢得资金，我们这里说的是通过一个项目去筹措资金，通过项目去融资，这个项目要选对，选完了收的够不够，如果不够需要政府补贴。
这个项目资产实际上就是产权，这个能不能质押给银行融资的目的，融资项目签这么多合同，这些合同是不是可以抵押质押，我们中国BT做的比任何一个国家都多我们是发展中国家，如果拿到项目关心第一个问题能不能筹到足够的钱，这个钱第一自己得有钱，第二能不能借到钱，能不能自己收费，能不能调整价格，覆盖这个期间里面的成本价格，出钱借钱干这个事，还款付息还有盈利，这个项目如果靠运营把所有投入收回来不可能的，比如说鸟巢，鸟巢是几家组成的联合体，这个要负责这个项目投资设计建设35个亿中信，奥运会之后政府给他30年运营期，30年之内要把35个亿钱收回来不可能，但是这个项目用的一种思路，他们就思考全世界都在建设地铁，中国未来五年十年就是地铁的建设高峰，地铁建设成本非常高的，北京统计下来一公里投资8个亿，地铁都是穷人用的，北京两块钱坐一次，政府要收回这个投资，每公里8个亿给你30年收不回来，全世界几百各城市都有地铁，但是真正通过自己运营收回来还要赚钱只有一个或者两个城市其中一个就是香港，香港的建设成本肯定比北京的高，但是香港的地铁票价绝对比北京两块钱高，但是香港老百姓收入来说并不觉得比北京的高，这个没有算过但是可以估计，人家平均工资至少一两万，他是怎么做的？其实这两类项目的有思路，我们所有的项目都有思路的了，如果政府同意修一个桥，过两天又授权另外一个公里又修一个桥，你收十前你收五块钱，你降价人家不收了这个怎么样做，如果我们拿人民币国外看，收来的是单位货币，如果过去几年没有考虑到汇率变化你要死定了，因为人民币过去几年升值了30%，反过来过去几年，过去二三十年老外拿到中国来做其实他赚了，因为人民币升值了，我们将来国内建筑业产能过剩，这么多几十万人还得活我们只有走出去，中央很早提出走出去战略，我们现在很多建筑业相关很多行业已经完蛋了，电力最好的日子过去了，高速公路最好的日子过去了，房地产一线城市估计完蛋了，日本的地震海啸核电完蛋了，水电三峡修建期间是中国水电行业最火的时候，现在也块完蛋了很多的行业得有这个危机感，其实我早几年一直说这些事情，但是咱们如果民营企业可能会琢磨是一个事怎么样考虑转型升级，但是央企国企管他呢，所以这个是一个很大的事，当然更大的不是这些问题，更大的是如果我们的合作伙伴都不变化特别是政府，因为你跟政府签了合同，你违约政府可以收拾你，如果政府违约你作为一个企业能够收拾他吗？这个涉及到一个国家政治体制的法律体系的问题等等有很大的问题，所以前一段时间告诉大家这种思路，这种思路重要性不是说在座的都去做你们不一定有势力，央企一定要有这种思路的，现在参与晚了，因为该做的时候人家早都做中国交通建设集团，至今给他们讲33堂课，他们所有的海外经理回国都听过，这是04年到06年，后来上市一圈钱，圈钱还有一个主营业务，你要么就是做房地产，要么就是做基础设施，还能做什么？这些都是这个时候，所以学术界研究有一点超前，不要觉得超前没有用，其实过五年十年明白这是有用的，这个不是天山掉馅饼的问题，如果将来打算往这方面走就得学习，全国各地讲这样的课一千多场，从2011年国庆开始一般不去讲了，这种场合讲一下思路，讲课很辛苦的事情。
这种思路不仅发展中，其实发达国家也在用，主要为了提高效率减少政府开支，对于开发中国家更需要了，因为我们经济要发展迫切需要这些东西，我们的底子很薄，有钱的人不会把钱都存在银行，以前讲我们不合适，现在我们中国改革开放积累这么多钱，放在那里投股市十年过去几乎没有赚，买房子可能赚了，但是将来中国独生子女政策你买那么多房子有什么用？过去几年你赶上，将来长远不一定的，政府落后国家需要投资，他可以解决政府资金短缺，可以提高效率，可以促进技术转移包括软技术转移，我们可以设想一下，其实现实中也是这样，96年法国电力在中国搞一个电场，他肯定用他的设备，我们跟他要求18年的运营包括建设期，移交的时候必须培养人才，你撤退我们有同样的人运行下去，所以90年代我们主要这种思路引进外资，但是现在反过来我们要用这种思路走出去，现在我们的主要任务帮助我们的央企用这种思路转出去成长下来，因为发达国家没有钱了，发展中国家更没有钱了，我们有钱正好我们国内建设的经历对于发展中国家很有用，我们这里的风险比普遍的承包高得多，长远做肯定完蛋了，但是要开始做肯定需要提前培养人才，这种思路提高我们的竞争力我们从项目上游赚钱，走出去你要派几个万人工人出去都是辛苦钱，我们上游赚钱通过我们管理和制定赚钱，很多落后国家开始限制劳工进口，大家知道安哥拉苏丹抗议政府引进这么多劳工，我们将来不给你签证，你只能去哪里情人，我们建筑业不是说所有项目都是这样，万一碰到金融危机没有关系我们还有一些持续稳定的经营收入这个延长的业务期，我们用的词叫做融资，实际上大家可以看出来，这种思路太复杂的了，这是一个企业综合能力和竞争力的要求。
所以必须懂融资、财务、造价、市场分析、懂政治、管理、保险很多事情都得知道，才有一个城乡统筹一体化，我们现在城市化率城镇化率50%，十七大提出来我们2025年达到80%水平，我们2025年达到60%，我们国家号称50%城市化率，真正解决城市农村区别估计不过30%，完全靠政府出钱这是不可能的，效率低一个政府没有那么多钱，所以这种思路政府和企业一块合作把我们民间资本调动起来，或者我们社会资本企业的国营企业走在前面也可能，所以很多概念可以用，城乡统筹一体化最关键解决三个问题，一个希望是农民的住房。第二解决就业，不能只解决他的就业，养老怎么办这个也是很重要，将来养老这个方面如果不能解决这三条所有城市化率都是失败的，你可以体会一下假如你是一个农民。对于央企来说，他也觉得按照常规那种方式很困难，所以这是2010年11月19号央企也在琢磨我们按照传统的方式那么干不行啊要做城建土地的规划和开发，基础设施的建设和运营，工程参与管理上向上下游挖掘理论，这是一种趋势，这种趋势03年回国就说了，到了将近7年才开始真正被这些老总提出来，这个讲稿大家不用拷贝，因为这个电脑他们的主办方我已经把讲稿拷这里了，你可以在网站搜索一下。
另外一种BT的基本概念，BT政府没有钱，我们出钱借钱去帮政府干，干好以后政府有钱了，他给我们买回去，所以一开始解决政府目前没有钱但是将来有钱，我们有些项目不能跟老百姓收费只好政府买单，政府一下子拿不出来十个亿，但是每年拿出一个亿可以的，这样可以做，这个跟传统的项目类似只不过事后支付，但是这个毕竟背后会引起非常大的争议，所以我们也不能说BT都是好的或者都是坏的，我个人其实很反对中国的这种BT方式，当然具体细分，我们BT可以分四个，第一是政策性的BT五，有些项目不能交给企业运营这种BT绝对可以做，而且经费一般预算里面的，所以不会拖欠你，另外一种组性BT相当于澳大利亚总理，五六年前竞选的时候他说我要盖一百所学校，政府拿不出一百所学校，他授权企业出钱借钱盖学校的硬件，盖好以后政府用这些学校，政府一下子拿不出来这么多钱，每年财政预算分出来多少钱相当于分期付款有一点租一样，租20年你的钱收回来这个设施再给我，这个跟传统方式来比，主要两个好处第一解决政府拿不出来钱第二个好处不用单位质量有问题，政府签协议有一条，中国政府没有给你钱说明中国政府官员的问题，比如说建成以后分五年付款，如果任何时候发现建房子质量有问题我就暂停付款，如果任何时候这个房子倒塌了以前付就付欠的东西一笔勾销，不再给你付那个钱你自己借来你血本无归，该追究的的责任还是要追究，企业不敢这个要建设设计同时还要维护要考虑全周期的成本这是可以提高效率的。
还有一个捆绑性的BT，政府优惠条件干一个项目可以赚钱，但是同时要求无偿建设一些东西这个就是捆绑，两个项目算一起可以赚钱可以了，还有一个就是采购就是因为政府没有钱，政府没有钱先干干完之后付款，前三种本来政府投资的项目，虽然不叫特种投资，因为世行不认准但是我们说带有这种特点，最后一个其实就是垫资施工，这个不能叫做BT，要叫BT叫做亦化BT什么叫做真BT什么叫做假BT，按照我们发改委的规定，每一个建筑项目必须有一个法人，所以征地首先是一个法人，要出资本金不是一个皮包公司，资本金出到总投资的5%这是真金白银要负责这个项目的维护，有没有这个产权有争议的，不要认为你出钱借钱给学校这个产权是你的这个不一定因为法律让没有界定，没有产权就是不能处置这个资产你打官司不一定赢，其他资金就是靠政府的回购担保，回购担保过去叫做3+1，第一政府的授权。第二人大举手通过一个地方认可法规。第三，政府的财政系统给你出一个函我有钱我可以还，后来出现很多地方政府官员没事你干吧，干完之后还钱，盖好之后没有钱还你怎么办？没有钱给你一块地，03年04年以后招拍挂之后土地这个3+1没有人用了，后来主要用政府不给你担保，但是要一个全资公司城投公司给你提供担保，用它的资产和信用，这些城投资产真的有钱有资产还好半，我们城投公司很多资产负债率一塌糊涂，这个没有钱还你这个有问题，投资者来说如果政府有支付能力确实时间短见效快，很多央企说我见过他们的函，要做BT投资回报率必须达到18%以上，达不到不需做，这个比我们施工率高多了，因为是投资。
现在也有发文不许做BT做了没有还你怎么办，国有企业老板说不做现在几万人没有饭吃就死掉了，最后还不还管他呢，如果政府不守信用风险非常大了，BT实际上效率不是很高，我们国家因为不公开透明这些数据自己有一个感觉，中国的绝大多数的BT效率并不见得比传统的投资项目效率高这是一个事实，异化BT就是不是法人你也不参加维护政府分三年给你付款，过去做没有出问题，后来出问题市政府发文，严谨政府投资项目代资承包，这个文件引起非常大的争议，这个并不是完全禁止了BT，他禁止了最后一条垫资承包，这个出来之后实际上很多还有在做，中国一些法规胆子大可以做，但是一出事打官司违法合同作为企业要注意这个观点，BT到底真BT还是假BT一个还款期五年的BT，任何时候检验出现问题政府可以暂停付款，政府没有这一条政府就假了，第三年因质量塌陷就拒绝付款，我们做BT不管怎么样我的回购期不能太短，因为上面来说绝大多数质量可以看出来的，一般第一年不出问题，第二年不会出大问题，有的建筑三年不会出问题，分成十年，反过来跟企业来讲这个话，三年嫌长，政府任届四年，企业最好一年回购。
另外一个合并兼并与收购，有的公司一个项目做完之后就完蛋了，我们国家出现过当然省级政府，非洲搞一个高速公路，赔三千万美元，这个公司倒闭了，这是一个西部的国际经济技术合作中心，我们这次知道中铁十八局在国外一个项目赔40多个亿，这个不会倒闭的因为是国家的，中海在波兰赔20几个亿这个会倒闭吗，这个肯定会有人救他，这个就是央企，为什么效率不高被大家骂的问题，如果放到国外倒闭的，我们国家过去十年我们当初跟WTO谈判的时候对施工我们有保护的，所以老外进不来的，老外一直国际上媒体骂，我们建筑没有保护的，你看国内所有标志性老外全进来了，另外建筑业国家发展非常相关，这个中期性的变化，2009年金融危机对于我们大型史影响非常坏，2009年金融危机中国4万亿投入主要进入铁路，稍微脑袋清醒一点老板知道，这个一年投入是三五年一起投入的，现在铁路系统碰到这个问题，97年财政金融危机主要搞公路，那个时候搞公路发财后来不一定发财了，因为这些承包模式的变化，我们不是关注承包，都是关注设计，前先融资策划，先后参与这叫做全寿命期，市场全球化竞争越来越激烈，我们走出去参与全球竞争还有经济的波动，这些使得建筑业之间的竞争不管设计院、承包商、投资者运营商变成了他们这些之间的融资运营管理综合能力的竞争，所以对于人才的需求变化需要复合型的人才，以前我们只要技术好就可以了，现在不行了，什么都得懂，每一次我参加建筑业协会工程项目管理委员会我也是他们的专家，每次参加这些协会的会议，老板都在抱怨其中报答一个最大的头疼问题就是没有人愿意做工程公司，都去搞房地产，都去考公务员，如果国家所有人员都蜂拥考公务员说明这个国家腐败已经非常严重了。
从工资来说并不高啊，当然不知道真的假的，另外碰到也是一个很大的国企老板说了，不仅复合型人才我们缺，我们现在特别缺工长这样一级的人因为整个承包方变了都是农民工，我们大学都升格了都是独生子女了，这一层人没有了，能够管农民工这层人没有了，所以八个工八种人才工长级的人非常缺，所以，这种模式当然我说这个主要央企说对于你们可能实力不够，我们整个国际工程承包模式最早做劳务然后做施工分包和施工总包，然后自己做管理分包代建项目，实力雄厚可以做EPC，再上一个台阶就是项目融资，竞争能力越来越强的，综合能力越来越高的及但是风险也是越来越大的，这个取决于你的人，除了这些还有向前延伸，就是承包商给业主做策划、管理、设计施工这个向前延伸。
也有先后延伸给你做设计施工同时给你管理，我们国内房地产开发商房子盖完了就不一样了，这个不是我盖的，找施工，施工钱都拿了我怕什么，找房地产开发商给你追诉责任，中国最大的就是物业管理，因为物业背着黑锅，有些人看到这一点，我认识一个北京的朋友，他原先在单位，他后来自己开一个小公司他干什么，他给北京盖很多的酒店，每个酒店不愿意维护这些人我专门这几个酒店做维护，把十几个酒店签约，哪个酒店哪个地方出问题打一个电话马上修复了，这个专门做维护管理，当然这是小公司。这里给你们概念向前先后延伸的概念，前后相关起来这就是全过程了，当然这是对央企来做的，这个公共产品实际上就是项目融资，项目融资跟前面这个东西一码事，还有一个央企主要做法不是去干活，我是外面揽活，我们有些央企到外面揽活，揽活之后自己没有队伍，他拿回来之后分包给国内的所有公司设备找谁这是一个集成，我们这个可以说是做管理，有各种各样的模式，我们的业主越来越的希望设计施工紧密结合，因为通过设计的优化可以降低成本缩短工期，这里一个前提业主是廉洁，政府肯定不愿意，他肯定有很多的标段，比如说交通厅20个公里高速公路分很多标段，每个人都给送钱很多，为什么中国枝节分包越来越多，当然有的时候有分有的不分，这里有讲究，业主也有需求需要承包商提供全过程的服务用一个承包商负责，特别是比尔盖茨非建筑业的人，他要自己开工厂干吗那么要求，他把要求提出来给你什么待遇和条件统统交给你，我们可以长期合作甚至不用招投标，这个设计方案优劣是一个评标的主要因素这样可以保证业主的的公益，我们这种概念我们都是分割切开，所以建设部思想一直想推广一批新人，我们地方政府不愿意因为你动了别人的奶酪，以前我们有一个设计师、施工师地方政府还是分开了，发改委管可行性研究，这边管设建切开这种东西都违背了这种全寿命期的思索，我们做这个不能光考虑某个阶段，不能光考虑某一个人一定综合考虑，因为我们心目投资要向前延伸还是先后延伸，房地产开发向前延伸做很好，但是先后延伸做的不太好，设计院可能前后都盯着，施工单位不要关门施工。
国外有一个设施管理就是从用户角度积累丰富的经验，把这些经验给投资者、供销商，这个全寿命周期很重要的，向前延伸另外我还要通过我们的管理给客户真正带来好处，这个是需求的变化功能也有变化，我们除了提供建设承包，还应该通过前期的投资，没有钱给你找钱帮你做研究和可行性报告，我还告诉你应该怎么样管，这是一个全过程，所以承包商内部管理发生变化，项目化的企业管理，每个项目做好了我考核质量，所以为什么说项目管理越来越火爆，实际上就是这样，另外一个国际上IT应用非常广泛，我们的建筑业非常糟糕，在国际上建筑业相对来说也不太好，我们国内的的建筑业更糟糕，信息化建筑业已经喊30多年了，我们自己体会到的最大变化一个是图纸，以前我们画图板，现在没有图板了，学校里面已经没有图板都是计算机化另外我们过去的造价老预算原来非常吃香现在根本不吃香了，将来这种变化非常大的，所以信息化其实就是为了解决这些问题，因为我们的专业分工切块所以，搞建筑根据不考虑结构，结构不考虑材料，整个过程就是造成了我们的管理非常糟糕，信息在不同的人、不同阶段之间丢失，这张图很形象的说明这个问题，信息化可以使得你从建筑开始设计出来的信息在整个全刚才当中能够用这样的效率绝对可以提高的，我们用各种各样的软件你也知道信息化真讨厌，不同的软件之间没有办法结合，所以很多的的麻烦。
为什么建设部对于特级企业的评级现在有一次性否决的的信号，如果信息化不到位就不给你特级企业了，所以现在很多人我们的很多东西这个并没有考虑到，像制造业你要生产一个波音飞机，任何一个零件可以控制在什么地方生产包括汽车业但是我们建筑业不行，下面给他们看一个软件性，我们建筑信息化是可视化形象这个就不一样了，设计师把图画好了，画好可以做出这种，这边现实的时间，什么时候什么人用恩什么材料设备花多少钱干什么这个通过形象来体现的，你想我们干一件事情，干之前计算机这个东西想清楚了这个效率绝对很高的，至少保证不会说来一车子沙子，隔一个礼拜这个地方开挖，还得把沙子挪开，大家可以看到这个时间的这种来看的，鼠标可以移动到任何一个地方，可以看到我们的什么样子，所以计划过程当中我们可以这样，建设过程中我们时时盯着这个东西，这个信息化在座小企业不要花这个冤枉钱，信息化不是那么容易政府应该支持然后央企做，大企业弄好了我们再用，要不然大家重复花很多的冤枉钱，这个主要大家看到预期，英国搞一个摩天轮，摩天轮没有盖之前已经把这个计划做好了，这边看时间这边不同的颜色代表不同的团队和部委，你知道什么时候干什么事，我们看电影有3D，我们玩尤其计算机技术硬件软件发展已经足够做这个事情，我们建筑业主要缺少数据，缺少企业大力的干这个事。
这些数据随着时间的变化这个五维的东西了，这样的信息化到这一步我们可以帮助管理做的很好，这个地方离我们有一点遥远，我当时自己说可能20年，现在七年过来了没有什么改变，七年之前国内建筑业没有听说这个概念，但是现在你们看很多房地产开发商好象潘石屹干这个事了，因为对他来说把这个东西弄好以后一套数据在里面一套资料在里面，一后第二套、第三套楼很多东西很快出来了，在盖之前可以做优化和考虑，这个不一样了，现在很多企业开始知道这个事，但是改变这个观念不容易，其他的行业制造业汽车业以及很多的管理模式，刚才我提这个就是这个，这个是建筑业的变化，这种变化原来我还加了一个国际，后来把国际去掉了，因为经过十年发现中国也是慢慢的这样一个情况。建筑业里面还有一些变化，当然我这里说的一些国际上的变化，90年代国际上的变化就是我们的现在变化，中国建筑业和国际建筑业，我们国际建筑业是顶尖的发达国家正好落后十年，一直这里有一个说法落后十年，我们过去一直很重视价格，现在我们稍微开始重视价值了，温饱没有解决的时候我们说买得起买不起，现在温饱解决了我们买奢侈品，根本不在乎这个东西，你是觉得我喜欢我觉得值得不值得，过去我们死一个人几万块钱私了，现在死一个人直接损失就得几十万一百万，以前我们从来没有说开飞机专门到海外把工人接回来现在都有了，过去我们技术不是太文明，建筑业一个古老的行业，现在特别强调技术的竞争优势，我听说一个小公司他有一个技术概念一百多好人，油井着火能够给灭了，很多伊拉克战争老外搞不了，他们一进去就搞定了，有些事情你干不了他有这样一个东西所以有些督导的技术问题是对的，你讲项目管理满街都是讲的，讲项目融资不到一个小时你们全睡过去了，这个里面懂工程施工企业和设计，过去融资和承包商的关系，我们都在琢磨各种各样的长期模式，生产力在下降但是实际上从功能的生产力确实下降，但是为什么我们整个中国建筑业生产力上升，不是因为我们生产力上升一个技术、设备装备这些上升了，还有一个我们管理水平上升功能操作水平现在功能水平和以前功能水平差得落，现在强调怎么样设计搞施工，现代化怎么样做好大家可以想一下这些问题。
是不是一年比一年更难中标，生产力提高了，可以说是，如果你们单位落后说明你们单位机械化也不行，管理也不行，因为人的水平下降的，就是这个功能。对于人的投资足够吗？肯定不够的。当然这几年一点好转，以前建筑业很少有企业花钱办培训，好不容易国家规定1.5%必须用培训，老板们上MBA、EMBA现在很多企业花血本培养他们的人这个就是管理层和技工，包括国资委很重视这些，国资委以前有一个技术创新大赛，央企121家技术创新大赛，过去所有创新大赛我们技工，就是蓝领的去做，去年十月份启动了一个央企项目管理技能创新大赛，出试完了以后选出24家复试在从这个里面选出九家参加决赛，国资委副主任都去了，我是专家组组长和评审组组长，我说国资委做这个事情非常好，过去都是蓝领的比赛，这次终于一次白领的比赛，这个白领比赛绝对有好处的，所以今年肯定还要办，办这样一个事不容易。你看我们现在的房子寿命多短，这是一个规范问题其实还有一个质量的问题，信息化是效率提高这个肯定是，这一块肯定是，我们这一块里面可能包含很多偷工减料，这个高铁的沉降非常关键的，我们一般说沉降弄好一后投资自然沉降一年甚至两年，再做高铁这样沉降就少了，要赶工期怎么办人工沉降，人工沉降又看不出来，过不了多久沉降非常大，有的时候沉降达到好几个亿，速度那么快只要有一点沉降这个东西很危险的，快了什么用，高铁建设要放慢脚步，因为大家的维权意识越来越强了，理解风险管理，国资委要求所有企业建立内控体系风险管理，我接触下来几乎所有的企业没有真正的理解，我给你设置一个部门风险管理弄几个人，风险管理每个人都要有这种能力，当然可以有这样一个风险管理，风险管理我们这个部门干什么，我说你决定不是帮着每个项目盯着风险，这个不是你的事情，你的主要使用者应该把整个项目包括所有人做项目的经验集中起来，风险管理的经验集中起来建立一套流程制度，每个人自己按照流程制度走，并不是说走风险管理不签字这个项目做了，做完了之后这个风险管理做的事这个东西不叫风险管理，这个风险管理其实包括识别风险、分析风险、分析风险的后果，发生的可能性多大，发生以后后果多严重这个后果可以用钱衡量，这个我们其他还要考虑我们的承受力，我们应该怎么样应对，有哪些应急方案，以前房地产开发只要房地产盖起来就能够卖出去，现在盖起来试一下大家都跟你较劲，利润足够维持将来发展，其实绝大多数企业都可能这样，技术改变的流程是绝对的改变，这些变化还有很多我们是做不到，下一步提高我们的管理水平改进就是想方设法把这些否定回答变成肯定的回答，这就叫怎么样应对这个变化？但是变化还有很大，我前面已经提到了人才，这个非常重要，为什么说项目管理肯定，我们建筑业非常典型的一个项目，项目管理经过六十年的发展，形成了一个学科，可能前面大家看到我有一个头衔，全国工程项目管理研究院组长，项目管理比MBA更实用，因为教你们怎么样做事情不管高层、中层、低层都可以这么做，为什么央企搞项目管理机会大呢对于一个企业的发展，按照美国财富周刊说的，重要的战略管理，战略管理定好以后靠一个方向一个方向落实，这两个事情做好企业肯定有发展，前面讲的模式说战略，现在重点是项目管理，项目管理两大块一个基本的概念理念，再一个一些技术的方法问题，有些已经形成了标准，但有些还没有形成，我们学校学的都是新的，为什么还没有形成因为还不成熟，有些永远不可能成熟，也有共性也有特殊的，如果上学要学项目管理，不学项目管理可以成为一个非常出色的项目经理有可能，这个取决于你的悟性你学以后人家贡献很大，把过去60年国歌行业管理所需要项目知识统统集中起来，工作几年之后再去学，你发现把你本来五年二十年学不会的东西，压缩一年一个月就学会了，所以带着有工作经验的人学习非常重要，知识体系真的一种思维当然很多的细节，我现在说宏观的，我们做一个项目首先搞清楚做哪些事情，你搞清楚这些事情什么时候做这就是进步，做这些事情花多大待价这就是造价，做这些事情什么标准就是质量，我们做这些项目靠是人来做的，这个人两类一个我们公司内部的，内部有人就是人力资源管理，有些东西我这里不要这样的人可以分包出去，就像这个会请我来讲就相当于讲这个东西分包给我了，这个叫做采购管理，乐观采购管理不要光有采购原材料和设备，其实还是采购服务，自己不善于提供服务，内部的人沟通非常重要，内部和外部之间的沟通是最重要的，这个沟通好了之后一定落实到合同，因为做每一个项目，每个阶段每个方面都涉及到意外风险，这个项目到底出现什么意外，这些意外的发生可能性到底多大，这个意外发生之后损失多大后果是什么承受力多少我应该怎么样分配，另外做一个项目不是简单追求某一个阶段某一个人的利益，我们考虑是综合的，把我们前面所说所有理念都放在这里，不要说大家都是优秀项目经理，有多少项目管理多深多透，而且告诉一个项目怎么样做，当然这个投资上的，所以可以分成四个阶段，首先看市场给我们多少机会，有这些机会我们应该什么样的方案去做，这个方案弄起来我要做可行性的研究，很多方案项目评估比较最后做决策，所以这个阶段主要是老板在拍板做还是不做这个事情，用什么方式，组建这个项目管理的团队，任明项目经理，这个项目太多笼统没有办法管，我们要分解，因为有了任务我们分配，这个分配实际上分解为一系列的活动，先做什么后做什么有一个排序，这个每一件事情工作量多少投入多两人力物力，这些人力物力效率多少我们过去就有定额了，我们可以算出每一项工作需要花多少时间，我投入多少人力物力财力有单价，我们马上可以算出来花多少钱，有顺序时间我们排出进一步计划，什么时候做什么事情花多少钱我们得出现金流的计划，这个时候主要工作就是计划，项目经理牵头不是这个人管理团队来做，做好报名审批然后我们实施交给手下干，交给承包商干。
作为项目管理主要任务按照这个项目调动资源，同时我们建立一个最合适的管理控制周期一个礼拜看一次，看看实施结果有没有偏差，也偏差正常，还有一个计划做的挺好首先要同话我们要奖惩机制，有了这个偏差我们要协调，所以这个偏差趋势分析根据这个分析结果调整计划这个就是叫做控制，做一个项目就是动态的计划控制滚动起来，最后做完了验收审批、清算一定总结经验特别是失败性的一定总结经验，我们流程、制度、计划、哪些地方有问题，形成这种资产流程制度，公司以后的人不会再犯错误了，这种总结项目管理特别强调总结经验，我们项目涉及到很多的人，如果用人和口头表达这样沟通起来很不方便所以项目管理学好了会告诉你各种各样的图表，这些现实中大家用的好这些国家，用的图表一看就明白了，比如说项目管理团队和公司的架构什么样的关系，岗位的责任力是什么，这个项目太大没有办法管，我分解到底哪些事，靠一个工期管这个项目不够，一定有里程碑，里程碑两类一个技术工艺决定的关键控制点，什么时候进场什么时候结构峰顶什么时候移交，其实更重要的我们很多人涉及到不同的的工种不同分包商之间的交界也应该作为我们的控制点，不同的人在做不同的的事，这些事情这些人之间的关系是什么？什么时候做什么事情我们有一个图表，这个定一个计划，定计划有了什么时候需要投入多少人力物力财力这个资源配置出来了，这个资源人力资源有单价我们可以算出各类钱多少，更重要单位需要累计花多少这个需要做计划做计划交手下实施，我们要监控质量，一定是动态的监控，动态监控过程中有一个非常重要的工具，我们做一个项目就是这样做下去的，这些东西要控制一定要有计算机，用手工来做不可能的，出去我们管理团队大家有这种思想，我们的管理项目就可以做很好，因此时间关系后面要展开讲的东西，我就不一一讲了。另外一个大家讲到就是公平，前面已经说了共赢的思想，这个项目参与人很多，如果光考虑自己不考虑别人，一个谈判的时间。第二，将来做出来有争议，第二争议之后不会再有第二个了，什么叫做公平谁对风险具有控制力，我们让另外一方承担风险，有的时候谁都有风险控制力我们看这个谁来承担，鼓励股东积极承担风险，承担风险比该承担的得多了，你的要价应该高一点。第四，对于任何一方所承担的风险一个上限，超过这个上限我们进行谈判这样做更好，大家说以前为什么首都机场高速公路被人家骂，一开始收觉得风险大，六年收回来所有的投资，审计的时候多收回来七八十个亿，这个没有一个上限政府老百姓风险太大了，成本抬高，北京地铁10号线用了这个概念，因为地铁修好到底多少旅客客流量多少这个谁都不知道，政府有一个预测香港地铁一个预测，双方讨价还价达成一个预测合同客流量，合同里面这样一个调节机制，如果实际客流量是合同客流量上下10%之内，客流量的风险由项目公司承担，投资者承担，如果实际的客流量比合同客流量只有90%以下政府补贴到90%保证项目公司不会赔本，如果实际客流量是在合同客流110%到120%项目公司多赚钱了，多出来暴利政府分一半你分一半，如果实际客流量在合同客流量120%以上多赚政府分走70%、80%这就叫做有上限，我们长期合同一定考虑公平没有这种公平很难做好，说明这种合同条款这个非常公平的，最后还有几分钟跟大家讲一下复合型前面已经提到了，这是我02年4月份看到一个报道，加入WTO，这个行业兴衰人才是否变化，即懂金融又懂法律等复合型人才缺乏，一个企业复合型最重要的能力，我们过去学习能力比较单一，如果有志于变成公司的项目经理或者到副总高层，我们就要不断的学习，因为学校里面不可能学很多，所以我们在职教育终身学习非常重要的，这种在职的教育又不像那种学历教育，学历教育项目工程讲一个学期讲不完，这种一个小时或者最多讲两天，只能讲要点概念框架讲完之后自学，一个人自学能力非常重要的，我跟大家吹牛，本科学建筑结构，研究生学工商管理，博士研究混凝土浇筑，业务爱好竞争力我编十年竞争力程序96年开始到现在一直研究项目融资，用不好听的话叫做万金油，万金油好的话来说复合型人才，一个人职业生涯两条路，一个专门走技术，还有一个先走技术然后搞管理，很多人都是这样走这是底下干出来了，自学能力非常重要，现在发展非常快，知识变化非常快，另外一个发现问题了你，我们做一个项目特别是做投资时间很长，你不能说除了问题再解决，我们应该出问题之前想到可能出什么问题这叫发现问题非常重要，为了加强大家印象给大家看一个好玩图片，发现问题非常重要的，发现这个问题非常困难的，我们只要发现这个问题再分析解决他非常容易，我们一定要有经验，改天朋友说发现老婆有一点不正常的手段，你有经验告诉他可能这种问题这个知识传递下去了，我们每个人从现在开始应该有一个目标。比德德鲁克的目标，任何企业使命和任务必须转化为目标，目标完成进行评价考核，这个目标管理第一个字母就是第一个字母目标必须具体，必须可以衡量的，可以达到的，目标是相关的，目标必须有明确的截止日期，这一点没有时间展开讲，其实这个里面意义非常深刻的，我们不管对于个人还是对于一个企业，我们的工作都应该符合这种原则将来做更好，因为受各种限制，我们不可能实现所有的目标，我们要分一个主次，我们在座都是优秀的项目经理，优秀的总经理，主要的目标就是做好项目管理，定好战略方向预祝大家成功。谢谢大家！
【主持人】：再一次感谢我们王守清先生给大家精彩演讲。
【主持人】：各位朋友们，博鳌年会1月6号下午的形成我们准时开始了，接下来时间下午时间主要主题演讲和经验交流的时间，下面时间我们热烈掌声请出住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任给大家演讲，演讲的题目是《楼市走势和转型创新》。
【顾云昌】：下午好！人少有人少的说法，我们随便聊一聊，房地产进入冬天了，大家到三亚感觉到了春天的温暖，冬天有冬天的好处，为什么大自然有四季呢，因为冬天可以杀死很多的细菌，房地产进入冬天对于整个房地产健康发展是有好处的，应该说进入这样一个布局以后我们中国房地产市场会更加健康，那么中国房地产到底怎么样？最近看了一个著名经济学家诺贝尔奖获得者美国著名经济学家他说下一个危机很可能中国房地产市场泡沫引起全世界的危机，作为一个著名的诺贝尔奖获得者讲这样一个话不得不引起我们的深思，他又有一句话由于对于中国的经济数据不能全面的掌握，因为中国的数据好象科幻小说一样看不懂，所以也可能他的判断不对的，如果经济对的可能判断准确了，因为中国房地产发展态势和日本在泡沫破灭的时候情况特别相似，跟美国的泡沫破灭情况也特别相似，当然他不希望这个事情发生，因为中国房地产泡沫破灭将对世界经济房地产带来巨大的伤害，这个话我们不能不深思，2012年中国房地产会不会真正出现中国房地产的2012年呢，我讲的2012玛雅人说的世界末日，目前的判断我觉得不会，但愿柯罗特的论断数据是科幻小说的数据，但是有些问题我们必须引起高度注意。
如何看待中国的房地产市场，如何看待中国的现在的市场状况，我想我们应该从更广阔的世界判断中国的楼市，因为房地产是国民经济的重要支柱产业，也许很多人不同意这样的论断，应该把房地产从中国的支柱产业地位当中剔出出去，但是事实否认不了，我用三个数据否定中国的数据第一就是四分之一，房地产占固定投产的比例四分之一，这个产业带动了许许多多的行业，房地产如果大幅度的起降会影响整个经济的动荡。第二个数据二分之一，地方财政收入有二分之一以上的钱来自于卖地的钱，或者卖地和房地产的税收，应该说我们地方政府高度依赖于房地产。第三，我们老百姓的财富当中有二分之一以上是房地产，对于房地产而言最大的财富是房地产，对于地方政府而言最大的收入来源房地产国家整个形势来说房地产对于国民经济地位显而易见的，也有人埋怨这几年中国创新不够，GDP房地产支撑这个房讲的激烈一点，不靠房地产靠什么呢？去年一年我们全国房地产销售额，老百姓花了八万亿买房子，其中新房销售5.2万亿二手房销售不到3万亿八万亿，八万亿什么概念整个国家财政收入8万亿，8万亿全国城镇居民一年除了买房子以外的消费加在一起也就是八万亿，去年全国老百姓花一半的房子，包括吃喝玩乐占一半，这就是房地产国民经济的地位，房地产产业支柱产业非常重要，我们国家老百姓消费从过去的衣食消费转入了房车消费，这两大拉动了经济增长，这个消费有市场有消费就有经济增长动力，我告诉大家去年一年全国房地产销售18万亿，汽车销售额不到两万亿，我们汽车之间四比一，旅游消费1.2万亿，旅游对于房地产来说他们是小弟了，所以中国房地产是中国经济的大儿子，中国第一的第一内需是房地产。
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| 演讲嘉宾 顾云昌 |
另外我们发现房地产和国民经济密切相关，他是国民经济大儿子第一内需，但是这个变化和宏观经济变化息息相关的，也就是说房地产的发展和国民经济的发展宏观经济发展是正相关的，房地产兴旺了国民经济兴旺了，反过来国民经济持续较快的发展，房地产必然获得很好的发展机会，没听说哪一个国家经济很好房地产一塌糊涂，反国家说房地产很好国民经济一塌糊涂没有这样的事情，我们判断房地产必须判断中国的宏观经济，必须从宏观经济层面判断我们的房地产发展。那么，我们话转过来转今天的话来说，中央刚刚开始中央经济工作会议，今年的中央经济工作会议比往年晚开十天左右，有人说为什么晚开呢，是不是因为世界的形势国内态势太复杂了判断不了所以需要一个时间来讨论？恐怕不太跟这个有关系，最后中央调子是什么呢？2012年国民经济发展基本总基调是什么呢？各位知道了四个字稳中求进，稳中求进是中国2012年的宏观经济发展总基调，所有的工作都要围绕着稳中求进去做。为什么要提稳中求进，我们乐观前一段时间2011年主要工作任务是什么呢？抑制物价上涨。我们在十月份的时候甚至11月份的时候我们领导人还再说今年的的控制物价上涨的任务完成怎么样，我们当前任务还是抑制通货膨胀控制物价，当然房价也是物价的主要组成部分，但是中央经济工作会议前期一开，中央政治局会议先开，开了之后才中央经济工作会议调子变了，第一稳增长不是第二抑物价，第三调结构，第四调民生，第五抓改革，第六促和谐，中国的秀才们词很多，什么好词都用了，大家看排位很有讲究，为什么不是抑物价和稳增长调换呢？开会之前我知道这个事情发生变化，因为十月初胡锦涛参加G20大会，他在大会讲一段话，各位同事怎么样，胡锦涛称之为他们位同事，他认为当前的世界要强劲增长，只有强劲增长才能实现可持续增长和稳定增长，胡锦涛这样的话我想告诉别人外面增长中国不能增长不是这样的，所以调控的主基调一定把稳增长放在前面，为什么稳增长我们看到几个变化，最大的变化CPIPPI已经从高峰往下降，我们7月份CPI6.5%，物价上涨6.5%，到了十月份的时候物价上涨4.2%，已经从高点降下来，PPI7月份7.5到10月份2.7，物价已经收回来了，看到我们另外一个数据叫做PMR就是制造业的经理人采购指数，这个指数以50%为界，50%以上叫融，50%以下叫做空，中国制造非常重要，美国创造、中国制造、世界消费，中国制造业降50%以下，第一次达到49%是十月份说明大家未来的前景不看好。第三，又看到的我们工业增加值也在下降，增长的速度放缓只有12点几，最高达到16点几，中国投资也在下降，投资的增长十一月份的投资增长只有20%，全年的投资增长25%，11月份只有20%增长速度放缓了，当然房地产增长速度也在放缓，这一系列的说明中国的经济在下行，当然这个和出口有关系，我们出口增长速度也在快速下降，出口增长大概不到20%，什么原因呢？因为大家看到现在世界上最大几个经济体，一个美国经济体、一个欧洲经济体，一个日本经济体，一个中国经济体，四大经济体，美欧经济体增长乏力，特别是欧洲现在危机进一步加重，欧洲中国第一大出口目的地，它的经济下滑肯定影响中国的出口，中国出口前景不乐观。
日本也是我们出口的主要方面，日本经济过去20年始终缺乏动力现在仍然是这样，所以几大经济体唯一中国经济增长很快，但是中国内在矛盾很突出，有人说中国最大问题三个方面，我们发展模式存在严重的问题，我们的模式是什么呢？外向型的经济，靠大量消耗能源、破坏环境和工人工资的低微维持我们的高速发展，这是发展模式的问题，现在中国每年能源消耗已经世界第一超过了美国。第二，中国的腐败问题已经严重的影响中国各方面全方位的腐败。第三，贫富差距拉大，这些问题是中国面临最大的问题，能不能迈过这个槛，进入新的门槛决定中国会不会陷入中产阶级中等收入陷井问题，因为许多国家迈不过去，中国能不能迈出去，所以这样情况下中央提出来稳中求进，必须稳定为前提。第二要求前进。中央文件讲很清楚，稳就是政策要稳定，物价要稳定经济增长要稳定，社会要稳定，但是光稳定不进不行，必须前进哪些方面前进呢？一个转变发展方式上要有突破和前进。第二，改革开放上要有前进。第三，改善民生上要有新的成效大概讲这样几个方面，四个方面的稳定三个方面的新的突破和成效这就是稳中求进的意思。
我们讨论的问题当然今天讲一些，给我40分钟讲太多时间不够，讲的主要是房地产，中国的房地产现在面临什么的环境呢？中国房地产2012年要不要稳中求进呢？我想肯定要的，中国房地产必须稳中求进，有人说中国房地产房价这么高再降降在哪里去啊？我们怎么样理解中国房地产稳中求进，我们回顾一下2011年房地产情形，大家知道房地产调控不断，房地产成为全社会最关注最热点的最敏感的也是让政府最烦恼的问题，问题出在哪里呢？中国房地产最近十年发展速度惊人的，中国盖房子世界最多的，我们每年盖新房相当于全世界总量的50%，中国钢材量是世界的一半，水泥产量世界60%，我们盖房子等于世界上所有国家盖房子总和，这么大国家盖那么多房子，我们楼盖起来了，高楼大厦应该老百姓住宅情况得到很大改善，中国城市发展特别快，中国房地产得到突飞猛进的发展，最近十年中国经济发展靠什么？主要两件大事，第一件事就是十年前我们加入了WTO，中国加入WTO以后中国获得了两种市场、两种资源，国内市场、国外市场，两种资源国内资源国外资源。那么使中国的出口很快增长，我们的出口导向型我们中国劳动力有很多，我们就业不充分不行，必须有就业，我们大量生产的东西卖步调国内没有那么大需求只有靠出口，当然出口中国无产阶级有干活的地方，没有无产阶级没有活干，美国人对中国人有意见了，我们过去一句话全世界无产阶级联系起来，现在看联系不起来了，中国人有活干外国人没有活干，WTO带来的利好。第二就是我们从事的房地产改革最重要，十年前我们进入房地产改革方案，中国老百姓进入市场买房，我们住房需求爆发出来，房地产发展带动整个经济的发展，这就是我们的成就。但是取得伟大成就现在伟大成就只有我在这里说，一般媒体不敢说，一说伟大成就马上骂你，房地产搞一塌糊涂什么叫做伟大成就啊？因为，我们客观存在的，但是由于我们的问题把成就掩盖了，第一房价上涨过快中国房地产市场已经出现了泡沫，多多少少有泡沫，有的地方泡沫很严重房价上涨很快，许多人想买房子，原来买得起现在买不起了。第二，我们保障房盖少了，低收入特别是中低收入家庭遇到住房困难，这些中低收入家庭最需要解决住房困难是80后这些人他们结婚想买房买不起，国家保障房供给不足，他们是媒体当中记者们代表80后，因为采访我多少年轻人没有70后、60后，他们后面在网络上媒体上对于房地产的抨击，对于房地产的不满怨恨都在网络媒体上反映出来了，这个问题对于房地产成为了一个妖魔化的行业。
这个问题怎么办呢？其实04、05年开始调控的时候社会问题没有那么严重，当然我们一次一次调控有输也有好的地方，我们2011年调控是2010年调控的2011年调控，这个目的两个方面，我们调控一期出台房地产为了让房地产遏制房价过快上涨。第二，加大保障房的规模，我们调控实际上两条腿走路，一条图保障房一个硬任务一千万套一定完成。第二，房地产市场价格一定控制好，控制他的泡沫，实际上我的话2011年不仅控制泡沫吹大实际上挤压泡沫，我们认为2011年房地产市场一个硬任务这个一千万套保障房一定完成。第二，软着陆房地产市场要软着陆，怎么样软着陆就是房价挤泡沫，不仅控制房价上涨要挤压泡沫，当然这个里面有过程简单回顾一下。中央文件始终说遏制房价过快上涨，但是我们总理几次强调说要使房价达到合理的水平，还有更有意思的是今年10月底的时候温家宝总理在森彼得堡参加一个国际会议的时候媒体采访他讲一句话，这句话凤凰网包下来的说“房价下降是国家的鉴定政策”，但是有意思的是，新华社统一文稿没有这句话，没有说房价下跌国家的鉴定政策，记者们跟我们说了，凤凰网为此检讨不一定抢人家的信号自己贸然的报道这件事情，后来我们主管副总理李克强专门接受了凤凰网的专访，专访当中没有讲这个话，继续强调了国务院提遏制房价过快上涨。
但是，中央经济工作会议上这个话变成了这样的话就是促进房价合理回归，现在人们讨论什么叫做房价合理回归，什么叫做回归什么叫做合理，就是说我们2011年房地产市场调控第一扩大保障房的规模，保障房一个硬任务一定攻下来，但是明年的保障房扩大两个字取消了，抓好保障房的投融资建设管理运营，逐步解决城镇低收入职工，新就业的职工，和那些新进城的农民工的住房问题，保障房这个定义有一个变化，这个当中大家看到有一个变化，就是10月27号全国人大召开会议，有12个委员专门就保障房问题询问国务院有关部门，把国务院的住建部、财政部请来，保障房我们若干问题请你们解答公开电视报道这是中国历史上没有的，全国人大询问国务院，为什么询问保障房呢？因为保障房建设运营过程当中出现了很多的问题，资金的问题、规模问题、分配的问题等等，住建部长会上坦率的说，目前为止我们对于保障房没有设计的总体方案，投融资遇到很的问题我们下一步要根据具体报上来的情况实事求是对保障房的规模重新制定，结果出来了2012年的保障房规模有原来新开工1000万套改为700万套，因为原来保障房去年1000万套今年1000万套，后三年1600万套，第一年1000万套开工，明年700万套，估计后年不会规模，今年新开工加上去年新开工挖一个坑今年投入巨大的，今年投入问题很严重，目标已经确定一定通过保障房建设解决中低收入特别是80后的住房问题，这个也是房地产构成部分，保障房的用地三个方面李克强讲很清楚第一为了使中低收入家庭更好更快解决住房问题。第二，为了拉动投资增长，保障房也是投资啊，因为我们整个国家投资下滑，保障房投资跟上实际上经济稳定的增长是有作用。第三，为了平抑房价，保障房和商品房加在一起总的价格下来了。这是我讲的一个关于保障房的问题。第二，关于房地产市场的问题，房地产价格合理回归，2011年房地产价格怎么样呢？2011年房地产市场概括两上两下，两上之一就是保障房大量排查，我已经讲过了。第二，商业地产一哄而上，或者蜂拥而上，包括了商业我们城市综合体，包括我们的旅游地产等等。从2011年的整个投资增长来看，商业地产的投资增长远远高于住宅地产的投资增长，这是两上。两下是住宅市场出现下行趋势，土地市场出现下行趋势，这个下行什么意思呢？下行就是增长速度放缓叫做下行，当然增长到下降也是下行，我们看到很清楚，我们的房地产整个住宅投资增长高峰的时候达到30%几，现在11月份20%，估计12月份也就是20%，投资增长每个月的投资增长。商品房的销售面积特别是住宅的销售面积这个尽管同比增长了八点几，销售额同比增长了16.点几，但是增长的速度也在放缓，这是销售量、销售面积而言。更主要的是房价，大家看到房价由于限购、限贷、加上有些地方的限价，那么从9月份开始，9、10、11、12连续四个月房价环比下降全国评价，一个月比一个月低，现在位置达到七成的城市房价是环比下降的。尽管到目前为止当然12月份数字没有出来可能还有几天，但是可以判断全国的房价总体上来看可能仍然是正的，可能平均涨2%、3%了不起了，因为现在没有全国房价的统一统计局不发表这个数据，这个是个别城市才有，加在一起的没有，我们一些民间组织统计的数据我们平均房价仍然正的，但是如果加上CPI的因素，CPI是5%，我们的房价实际上已经下跌了，特别是是限购的城市，特别是沿海的大城市北京、上海房价已经开始下降，已经出现了稳中有降，当然降最多是温州、杭州这些城市降最多一点，也就是房价已经松动了，大家听到报纸上报道媒体上报道降20%、30%，那都是个别楼盘远郊的楼盘，总之房地产价格已经开始下行。
第二，土地市场也下行了，其实房地产市场是两个市场，在土地市场当中政府的卖房，在房屋市场开发的时候卖房我们消费者买房，由于这样首先房屋市场下行必然引起土地市场的下行因为销售放慢了，再加上主要是贷款的原因刚才说限贷，其实房地产市场的问题好象看起来限购发挥很大的作用，但是正确的最多发挥作用是限贷，因为9月份以后我们中央银行国家银行，银行对于房地产贷款量明显缩减，房贷同比下降个贷同比下降更多，这样情况下必然导致资产的短缺，导致房地产市场为了能够存活，为了资金不断的下降，在这样一个情况下土地市场出现问题是什么呢？有人统计一下，可能2011年全国的土地出让金收入会下降五千亿，土地出让金最高峰2011年达到2.9万亿，今年可能是少了五千亿2.4万亿。有些地方降更多，比如说总量上可能下降了15%、16%。但是北京的土地出让金减少了580亿下降了35%，上海的土地出让金减少了290亿下降了30%，土地出让金也孔嘎减少了，大家千万要注意土地出让金对于当地的重要意义，广州这样的城市二三产业如此发达的城市，土地出让金仍然占到广州市地方财政收入的48%、49%，我们许多地方的政府财政很大程度上依赖于房地产土地买卖。
随着土地出让金的下降地价开始回落，地价回落最多的是上海，住宅土地的价格下滑了41%，北京住宅土地价格下滑了19%20%，这是土地市场开始下行，由此而见我认为2011年房地产市场调控已经取得了阶段性的成效而且成效比较显著，如果按照中央说的遏制房价过快上涨这样的目标已经实现了，但是世界对于房地产市场的调控目标是不统一的，可能连中央对于调控目标什么样也不一致，哪一个领导说不好调控目标是什么？房价下降多少没有的，现在提出了一个合理回归，能不能合理回归什么叫做合理回归呢？咱们现在讨论这个问题，有人说这个合理回归没有道理有人说有道理。到底如何实现合理回归当前房地产市场已经从遏制过快上涨变成了抑制房地产大幅下降，房地产市场放松了限贷限购很可能访谈，因为我们的需求很旺盛很多人想抄底，我们的调控跟美国日本自然而然泡沫破灭不一样，我们是由于政府调控才使房价出现的问题，我们目的引发泡沫，政府不可能自己把自己泡沫破灭了经济垮下去，但是由于调控过渡导致房地产市场严重下滑，严重下滑后果我们刚才地方财政收入当中看出来，而且现在开发商买地的积极性已经严重下降，开工也下降了，由于开工的下降那么我们的整个产业链就可能成问题尽管有保障放的顶替，但是保障房必须政府的投入，市场买房人少了整个投入少了，就会影响我们行业发展速度，我们投资增速明显下滑甚至不增长房地产对于国民经济贡献没有了，我们房地产相关产业GDP增长当中占二三个百分点，地方财政收入当中主要靠房地产50%，所以这样的情况下面如果房地产出现严重下滑必然导致整个经济出现问题，大家知道地方的财政，中国的地方财政大概10.7万亿地方债务，统计署地方债务14万亿，不管多少，地方政府当初承诺还债2.5万亿靠卖地来还，土地卖不出去怎么样做？上次在南方一个城市，一个市长告诉我我们整个明年投资缩减，可上可不上一律不上地方政府没有钱了，银行不可能借你很多钱了，再看看我们整个国家的高铁，4万亿高铁占6.88亿资金，高铁现在90%的高铁停工半停工，如果再投资高铁什么时候还，所以中国的经济面临这样的困难，即要增长又要防止房价的反弹，这个当中如何找到一个平衡点，将考验中国领导人的智慧，所以我们现在提出来中国房地产最好实现了软着陆，稳中有降，价格稳中有降，增长速度稳中放慢并不是增长速度大幅度下滑，否则中国经济承受不了，真会自己把自己的泡沫破灭，因为调控把泡沫破灭了，这个问题严重了。
现在看到总得2012年我觉得我们这样的情况我们不容乐观，对于整个希望房地产发展态势太乐观不行，不可能出现09年那样的国家启动救助房地产经济，不可能但是我个人觉得不必太悲观，原因因为我想决策者肯定知道房地产重要性，这是一个。第二，我们客观上房地产刚性需求、改善性需求大有人在，最近住建部开会的时候向社会媒体公布了建设部的思路，改善性需要保证，首次置业者贷款要保证，因为我们去年9月份以后第一次买房者贷款借不下来了，银行没有贷款，三个月半年以后有贷款给你，如果我们的微调和预调我们准备金率开始下降了，我们首先保证买自住需求刚性需求的人应该保证他。也就是说2012年的房地产市场的确有很大的难题，我们如何这个当中做好我们的宏观调控工作这个是政府的事情，我也相信中央政府、地方政府会在控制房价合理回归和促进稳定增长之间找到一个结合点，有意思的是中央经济工作会议当中还有一句话可能人们不太注意，讲到了坚持房地产政策调控不动摇，希望促进房价合理回归以外还讲了一句话，加快普通商品住宅的发展，扩大有效供应。在这样一个时候加大普通商品住宅的建设，扩大有效供应，有人跟我说现在没有人买房扩大供应什么用啊？中央很清楚很有意思，我们加大普通商品房，不光是保障房，保障房抓好商品房加快，用商品房的投资仍然基本的刚性需求的这样一种住宅来保证我们的投资规模，当然这也有很大的难题，现在问题你要加快开发商不加快卖不掉加快什么，政府需要加快开发商不拿地不加快开发卖步调这里面很大的难度在里面，政府用意很清楚保持房地产平稳降下来实现软着陆，我的观点基本就是这样，我认为2012年是严峻的，但是2012年中国房地产不会是中国房地产的末日，会在稳中求进当中，房地产本身也是稳中求进，但是房地产市场稳中求进另一意思我们的企业怎么办如果要使整个经济稳中求进，房地产稳中求进我们企业应该加快转型和创新，房地产市场转型必然的，中国房地产市场转型最大的转型在哪里？最大转型我们的市场状态将从过去的卖方市场转为买方市场，卖方市场供不应求的市场，买方供求平衡的市场，我们过去之所以房价涨过快背后的原因我们供不应求，需求太旺供应跟不上，根据这样的调控，我们中国房地产市场肯定买方市场演变，那么真正房地产市场当中供应量加大需求量减少，形成市场关系的变化，变为买方市场，理论来讲买方市场有利于健康发展，但是买方市场竞争加剧，卖方市场我们都不懂房地产开发，拿一块土地可以赚钱，这样的行业这么发展下去是不利于整个经济健康发展，是不利于房地产健康发展必须改变，所以调控的一个方面就是买方市场的出现，现在买方市场已经逐步出现了，竞争会加剧的，另外集中度提高，现在看来产业正在洗牌冬天有实力开发商越做越大越强，没有实力开发商越来越做越小。第三，买方市场利润太薄，房地产暴利时代将过去了，以后房地产利润目前不可能前几天那么高包括开发商包括投资房地产人，再指望房价过去几年拼命的涨这种情况恐怕很难出现了，这是我们的希望，这个转型我觉得最主要的转型，我们房地产的人士我们建设方也有这样的思想准备，这个当中如何适应这样一个买方市场我们必须创新，讲到创新，我们中国的创新能力很强，或者说全世界创新能力很强，创新有两类创新，一类创新比如说我们的手机行业的创新电子行业的创新，我们过去手机三个三，大哥大三斤重、三万块三个月拿到，现在手机你看这就是手机的创新，还有一种创新就是饮食行业的创新，三聚氰氨、染色馒头，房地产的创新我现在看到我们房地产的创新，大家能够看到我们的楼书，我们的楼书我们看不懂，我们楼书里面最美妙的词语，图片最美妙的图片，到底这个楼盘怎么样平面图没有，主平面不清楚这样的楼书，所以我们现在创新一定学习手机行业，电子行业的创新，千万不能学习地沟油那个行业，如何创新现在看来创新一个产品的创新，一个是融资的创新，一个是管理的创新，现在看来参加的创新是绿色低碳的的概念，提高性价比的，融资创新现在银行的借贷不可能源源不断的提供给你，现在看来信托基金、房地产私募基金发展起来，大家要跟上这个潮流，另外一个管理创新，如何用更多更好的产品，各更好性价比产品提供给我们社会，让大家进行选择，管理创新两件事情要注意，第一通过创新如何使我们的成本进一步降低。第二，使我们的差异化更好，就是两个战略一个低成本战略，一个是差异化战略，降低各种成本。同样的东西我的成本比你低，可以比你低价格进行竞争同样的东西你的产品低为什么不买你的，我们看到市场上有的房子卖不掉有的房子卖很好就看谁的性价比好。第二，差异化竞争人家有我有，人家没有的我有，最近碰到一个开发商，他说我把学习了绿城的外立面，外立面做的很好，学习了星河湾内装修，又学习了我们搞绿色地产朗斯的绿色发展，结果我们没有做他们那么好，把他们学过来放在一起这就是我的朗斯，这就是差异化，你的产品底子要好才能差异化成功，所以我们差异化建立在好的产品基础上。谢谢大家！
【主持人】：感谢我们顾主任精彩的演讲，非常精彩我相信大家记住这个例子差异化，还是赶快把自己打造好痞子之后才能差异化成功，无论宏观还是微观，无论横向还是纵向精彩数据解读我们对这一年来以往政策全新的认识和了解，感谢他带来的讲解，下面请刘勇进行演讲。有请：
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| 演讲嘉宾 刘勇 |
第一，小苗破土，深圳市凯旋通信有限公司成立于2005年到2011年仅六年时间快速发展成为拥有员工1500多名年收入额达到4亿元信息行业领先的企业，这个数字在各位眼里看起来不算什么，但是通信行业四个亿已经很不少了，我们成立之处凯旋通信客户的诚信利益放在首位，员工进入公司之初接受质量性企业教育，凯旋通信坚持关爱员工打造优良的员工成长环境，使员工与公司同呼吸共命运，这个也是深圳市凯旋通信有限公司快速发展壮大的根本所在。公司虽然起步较晚但是通过优质的工程产品和良好的服务意识获得了客户的肯定和诸多的奖项，仅仅在2011年大运会期间获得了如下荣誉，先进单位称号，卓越合作奖，突出贡献集体奖，还有15名员工获得突出贡献个人奖，2010年度工程质量一等奖，下面是历年获得荣誉部分展示，09年专项，09年优秀合作单位奖，最佳管理奖等等其他的一些荣誉证书。
第二，安全生产，生命是无价的，社会财富也是宝贵，一点发生安全生产事故这些统统受到损害，在世界范围之内工程建设行业都属于高危行业，安全生产一直摆在世界各国各个行业面前的难题，人的生命无价社会财富宝贵的，无论怎么样安全生产无论把生产放在何等重要的位置都不为过，深圳市凯旋通信有限公司成立首先通过国家行业考试培养了大批持证安全员定期组织安全检查召开安全会议分析安全形势布置安全工作等等，对于安全工作深圳市凯旋通信有限公司一直抱着如履薄冰的对待，通过不懈的努力，深圳市凯旋位置没有发生过一起安全事故，今后深圳市凯旋通信有限公司仍然秉持一贯管理作风毫不吝啬加强安全投入和资金投入。
第三，质量管理，质量管理方针，深圳市凯旋通信公司的质量方针用户至上、质量为本、科学管理、精心施工、务实创新，质量管理公司成立之初就应以高标准战略眼光引入项目管理制度，通过建立质量管理体系实施项目管理，投入资金培养了一批通信专业国家一级建造师，培养了大量的项目经理，各级安全员预算人员这些都是保证工程质量的基础，质量管理体系当中严格按照质量管理，深圳市凯旋通信公司质量管理工作，主要分布全国各地驻外机构质量管理体系运行情况进行跟踪监督，通过安全质量监督员工程质量评定工地形势等方式进行，公司制定工程项目质量管理办法，自公司成立以来按照工程质量评定标准，工程质量评定优良于达到80%以上。第四，精品工程战略，深圳市凯旋通信有限公司，对于工程质量的要求不单单合格，而是通过管理和控制铸造从质量进入到成本控制等各项达到优秀精品工程为客户创造价值。如何铸造精品工程呢？第一建立质量工程体系，从源头控制对过程进行控制，对结果进行控制，在驻外机构内部建立标准制约责任三为一体的流程体系，打造控制力和凝聚力，控制出效益约束出效益这些已经实践中得到了验证，根据规范、规程、作业指导书，施工技术要求设计质量控制点，制定和测量操作的质量检验方法和指标，进行技术交底落实三检制度，对不合格预防和纠正措施，成立推进领导小组，发挥领导的带头作用，推动控制质量体系有效的实施。
第二，建设精品样板项目，要求各驻外机构建设精品样板项目，凯旋通信提出以行业验收标准更高企业精品工程施工标准，组成精干的施工队伍，选择标志性工程针对不同标准设立质量控制点，建立安全质量巡检制度，各个工序一次性控制合格，质量达到一定级别，坚持确保工程质量前提下有效控制进度，即不人为压缩工期又要保证按期完成建设，这就在搜集资料调查研究的基础上进行科学的论证，合理编制进度计划和管理确保工期的实现，凯旋通信凡是这样的工程一律无条件通过验收，同时要求组织所有的施工单位到现场参观学习，要求所有施工单位工程质量都要达到凯旋通信的质量标准。
第三，精品样板项目的现场培训作用，建设完精品样板项目，凯旋通信将建设成功的精品项目作为样板作为质量现场的培训，所有驻外机构全体人员，从总经理项目经理、技术人员到后勤管理人员，分期分批安排项目进行培训，使得以往的刚刚枯燥无味标准变得活生生展现大家面前，施工人员理解了优秀工程质量标准，后勤保障人员认识到自己幕後工作的责任成果，技术人员统一质量标准的认识，通过现场实践培训和理论学习这样理论联系实际的培训，使得驻外机构全体人员技术和管理水平产生了质的飞跃，为全面铸造精品工程打下了坚实的基础。第四，全面推广样板工程项目，铸造精品工程，有了精品样板项目做标准，组织了全体人员现场培训学习做基础，深圳市凯旋通信有限公司发动了全面建设精品工程的耗量，各地驻外机构以精品质量规范为指导以当地精品样板项目为标准，以全面建设精品工程为目标，安全生产精心组织，精心施工通过实施精品工程战略，各地捷报频传，精品工程项目遍地开花，通过考察凯旋通信精品工程各地客户由衷赞叹，看凯旋通信工程犹如看艺术品，客户已经充分认可凯旋通信能力，已经完全信赖了凯旋通信。第五，典型的案例场馆类，今天专家们说了，北京有“四鸟”，在“四鸟”中间我们参与的工程项目有“三鸟”，由于国家大剧院对于声响建设标准要求之高他们世界级的，空间封闭型很好，由此带来对外部的无线信号屏蔽严重，手机信号基本上处于盲区，室外机站没有办法渗透进去，极大影响国家大剧院形象，深圳凯旋通信公司在这个项目中采用世界领先超宽带光纤通信系统，这个系统集成六个不同通信标准信号，国家大剧院平时担负很重要的演出作用，同时国家大剧院代表国家的形象，因此对于工程标准提出近乎苛刻的要求，对于施工时候严格的规定，只能没有演出零星时间里面施工，深圳市凯旋通信有限公司克服难以想象的困难，工作人员连续一个月没有出现国家大剧院工地，清理了上千条光缆，彻底解决困扰国家大剧院多年无线通信覆盖问题，获得国家大剧院管理单位高度评价，表示以后重要场合通信覆盖工程都要使深圳市凯旋通信来施工，在座的各位都是做建筑出身的，可能对通信行业不是非常了解，各位在这里包括在高速列车上，包括在电梯里面等等大家能够随时随地的，保持和全世界任何人任何时刻都能够保持顺利的通信，靠的是什么？一是室外大型的基站，但是事实上无线通信最知名的问题，他像光一样遇到障碍无法穿透或者穿透能力有限的，我们室内包括现在在座的各位不管手机还是平板电脑，还是无线上网设备，靠什么与外界保持联系呢？这就是我们做的工作，把无线信号通过室内分布系统，引入室内保证大家通信的畅通，大家不论走到任何地方只要中国非常多的场合都是我们凯旋通信所做的工程给各位提供了通信的保障。
第二，鸟巢北京奥运会展示强大中国有利时机，同时也是对各个施工单位的严峻考验，是否真有实力就要看一下看家的本事，当时媒体通信报道当中世界范围内首次使用了即开即传的功能，也就是摄影记者在场馆内当时拍下的新闻图片，立即通过室内的网络系统及时上传给全世界各地的通讯社，在第一时间发布新闻，新闻抢的就是时间。第二天再报道没有人看了，对于容纳十万人的鸟巢对于巨大的用户量来说，相对缺少足够的频段和带宽，只能缩小覆盖区域增加频率，这么大场馆如何施工才能局面屏蔽的干扰巨大挑战，深圳市凯旋通信有限公司，利用自身建设十万个场所覆盖经验，最终圆满完成近乎不可完成的任务，有利保证了奥运通信的畅通，我们现在所使用的手机，三大运营商我们现在的上网系统，我们手机靠的是什么？怎么样上网浏览一个线网浏览，另外一个无线浏览，这些复杂的系统支撑着大家通信的畅通，频率是非常重要的一个东西，就像我们房地产土地一样制约发展的一个根本性的问题，频率的资源是有限的，我们通信的时候需要频率，这个就靠频率的蜂窝，我们常说通信就是蜂窝通信因为频率不够我们必须把一个通信区域缩小，不断的的复制这些东西，每一个的晓得范围内都可以用到另外一个区域之内，这样频率可以无穷的扩大，我们的频率鸟巢这样一个十万人的场馆怎么样频率才能够用呢？只有缩小缩小再小，比如说这边一个看台那边一个看台，我们只能这个看台算一个小区那个看台算一个小区，小区之间一个过道区，我们无线信号无处不在，这里一个天线发出去无线信号各位都可以收到，频率问题也是全世界最困难的问题，像我们房地产企业一样，土地不够用是最困难的问题。
世博会中国馆通信覆盖设计安全工程，世博会中国馆全场核心建筑，是一个体现中国建筑风格的艺术品，对于场内的美观要求非常高，同时对通信覆盖也要求非常高，如何将信号覆盖与艺术完美的结合一起，是一道摆在深圳市凯旋通信有限公司的面前难题，深圳市凯旋通信有限公司拥有丰富风景区居住小区美化信号覆盖经验，轻而易举高质量完成施工任务，参观人们只知道中国馆美丽，中国馆内手机信号清晰，不知道这个身后默默奉献员工可爱可敬的，当我们看到参观人们拿手机兴高采烈的时候一些辛苦化为满脸的笑容。全运会奥运会青岛设立分赛场以后，在山东承担又一个大型赛事，为了迎接这个盛事，大运会预备济南市政府办公场地搬迁到此，因此场馆的建设按照长期全民健身的要求设计的，对于各项设施使用要求长期的，因此对于施工要求是严格的，深圳市凯旋通信有限公司接到任务之后，仅仅现场勘测用了近一个月时间，可以说场馆每一寸地方都走到了，功夫不负有心人，信号覆盖同时随着我们建设脚步达到场馆每一寸空间，历年来深圳市凯旋通信有限建设了10万个室内覆盖项目其中机场、酒店、写字楼、政府机关风景区、铁路、公路、地铁、学校住宅区等等，由于时间有限不在这里一一做展示，下面选择几个代表性图片大家看一下，北京T3航站楼室内覆盖安装工程，广州新白云机场室内覆盖安装工程，八达岭长城室外通信覆盖设计安全工程，桂林山水，京广铁路这只是一条铁路，地铁我们在北京、上海、广州、天津、深圳、武汉等等，所以我说诸位一定使用过深圳市凯旋通信有限公司所完成的覆盖的保证项目。我们在国外有七个国家设立了分公司和办事处，还有厦门大学包括小区的工程，以后通信网络发展的方向，就是物联网，还有就是安防工程物联网的基础事实上就是通信网、广电网、互联网做连接，现在在这里开会，你的汽车你家的安保系统如果有问题的话你通过什么知道呢？物联网再发达如果设置了安保系统它的信息怎么样传达你这里，这是靠现有的通信网络保证。
第六，工程工艺质量，我们刚才举都是外观的建筑，实实在在我们做什么呢？我们做的东西到底怎么样？这个是室内主设备安装图之一，设备底部水平一线布线统一排列统一弯曲。设备虽然安装在室外，但是仍然与建筑物浑然一体，室内的线缆布置非常有格调，充分体现每个细节一丝不苟的精品工程精神。白色的万能角铁我们自己在建筑物内自制现场布防吊架，这个不但顺利完成施工任务还给现场增添一道风景线，室外天线安装，虽然一个普通的农房虽然广阔农村大地没有人欣赏和要求，但是凯旋公司无论身处何地质量永远是第一位的，安全永远第一位的，尤其楼顶安置的天线预防雷击袭击马虎不得的，室内天线的安全为了保证无线通信信号在室内的优良品质天线必须稳定，凯旋公司确保每一个天线器件纹丝不动，及时在室内远离雷电的袭击，为了确保人身和无线信号不受干扰必须良好的接触，器件安装整齐美观布局给建筑物添加了光彩。
本次获奖项目深圳湾体育中心是深圳市凯旋通信有限公司长期致力于追求质量完美自然结果，更是精品工程活动的成果之一，深圳湾体育中心26届大学生夏季运动会开幕场地，总建筑面积25.6万，比邻深圳湾和香港，外号叫做春茧。这个图是深圳湾分布情况，有一个深圳湾跨海大桥通往香港，还有一个红树林休闲公园，深圳湾座落在这个角上。这个是深圳湾体育中心的基站分布，不能有任何的通信盲区保障大家信号顺畅的切换，深圳湾主要一场两馆一中心组成，此外，体育馆、游泳馆背面还有两个室内训练馆还有室外主题公园商业运营设施，工程的难点工程设计远端设备众多，建立一套远端集中供电系统，做到强弱点分开提高简便性，工程网络特点和规划，共规划深圳湾体育场，深圳湾体育馆、深圳湾接待中心四个室内分布系统，可以满足所有的通信系统。
项目的经济效益和社会效益，经济效益开幕式期间，开幕式体育场馆一度用户峰值出现22点23点，达到1.4万人，2G峰值流量1289兆，平时增加了147，大运会过后此场馆作为商业运营模式，持续给客户创造客观经济效益品牌效应，社会的效应完美的通信保障给用户带来完美的感知，为大运会做出巨大贡献，期间深圳市凯旋通信有限公司所有贡献大家了客户一致赞扬，深圳市通信凯旋有限公司极其保障人员分别获得了，深圳第26届世界大运会开幕式移动通信保障突出贡献集体奖和突出贡献个人奖。
展望未来，以往的荣耀已经成为过去，深圳市凯旋通信有限公司以此获奖为契机继续深抓安全生产铸造产品质量提升，著作出更好的工程汇报社会。谢谢大家！
【主持人】：我们再一次感谢我们刘总为大家精彩的演讲，也让我们重新全新的认识深圳市凯旋通信有限公司，相信这个名字在未来日子当中一定越来越壮大，让我们更多的了解公司的一些详细的进程，我们下面时间马上热烈掌声请出我们主讲嘉宾，中国房地产住宅研究会副会长童悦仲先生为我们主讲题目楼市调控和住宅产业化掌声有请。
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| 演讲嘉宾 童悦仲 |
第二，城镇住房的基本政策，也是三条，我们国家是要通过市场供给与政府保障相结合的方式来解决住房问题，市场供给和政府保障这两者之间市场供给主要的，我们现在提出了口号就是说准备将来保障性住房能够覆盖城镇人口的20%，80%的人还是要通过市场解决住房问题。第二，我们通过购买和租赁两种方式满足居民住房需求，购买的话可能有产权或者部分产权，租赁没有产权但是有使用权我们提出人人享有适当的住房，不是说人人拥有房屋产权，你能够租赁房子，能够解决居住的问题这也算是这个享有了适当的住房。
第三，我们鼓励自住型节能省地型小户型的住房建设，我们国家一个基本的政策这是，这个话我给日本人讲听不懂，日本人说什么自住型，这个房子不是用来住的吗？我跟他说中国现在不完全用来住的，房子变成一个投资的工具跟股票一样，所以导致我们这些年房价上涨很快，现在政府提出口号就是以自住型，鼓励自住型要遏制投机炒作这种情况。
我想讲第三个问题就是房地产市场调控，为什么叫做调控原因是什么？调控的原因就是因为近几年部分城市的房价过高上涨过快，中午就餐的时候碰到一个朋友，他在这里看一套房子，一平米六万块钱三亚，在前几年不可想象的，当然这个朋友看来比较有钱搞外贸的，看好了260平米1700万一下买下来了，这个房价过高上涨过快，像北京西四环里面2004年每平米6500到7000块钱一平米房子，现在5.2万和5.4万而且一次性付清，统计数据房价涨多少具体楼盘北京生活知道涨多少倍，2004年东四环外面到东五环这个之间当时一平米4000块钱4500块钱一平米的房子现在卖3.5万。因此出现了一个什么现象呢？就是我们说工薪族，工薪家庭他这个中国13亿人口大概4亿家庭，这个家庭如果享有资产一千万工薪家庭来说很难实现，但是北京上海深圳广州这些年房价涨飞快的这些城市这个事变得很简单，北京2004年如果贷款买两套150平米以上的房子，你现在把他卖掉你把所有的投入还清，净剩的资产超过一千万，所以造成了我们贫富差距越来越大，社会的不公越来越明显，导致了一些新毕业的大学生或者我们这个低中低收入家庭，还有一些农村晋城务工人员想买房子望尘莫及，因此国家要调控，调控的手段现在文件发很多无非四个方面，不管多少条、四条也好、八条也好我们这些年发很多文件，实际上主要四个方面，第一从价格市场经济条件下价格供求关系，由供求关系决定的，供大于求价格要下降，供不应求价格要上涨，但是现在的问题因为房子有很多人在投机炒房，买房子的目的不是为了住，是为了一买一卖赚差价，所以这个需求变得无限放大，因此出现这样的怪现象因此调控需求和供给方面双向调控，第一抑制投机性的需求，我们调控有政策，现在出现的限购限贷政策就是抑制投机性的需求。今后，可能要用房产税代替限购政策，很多人问我限购什么时候取消啊？我看房产税能够替代了，同样的效果之后限购政策才能取消，另外一个方面就是供给角度来讲，抑制投资性的需求还要增加供给，包括商品房的供应和保障房的供应，去年2011年开工一千万套，今年的计划开工七百万套，这个是保障房，商品房中小套型自住型的中小套型普通商品房的供应率也要增加，增加供给有效供给。第三个方面加强监管，政府要加强监管包括各地出的限价政策，现在政府要进行盘点。第四，要问责，就是对于执行不利的地方政府要进行约谈、考核、问责，实在如果房价控制不利就拿下换人。
这个调控的前景什么呢？调控的前景我分析三个方面，一个是房价过快上涨的趋势将得到遏制，现在成果效果已经初步显现，像北京这个周边地区，北京五环外或者五环四环之间房价开始回落，但是市中心现在没有回落，但是销售量已经降了很多，特别是前几天北京中间河北地区因为北京房价涨太高河北廊坊涿州还有像我们叫燕郊那些房价暴涨，现在那个地方回落最快，房价过快上涨的趋势将会被遏制，要逐渐的回归到理性。第二，就是新建住宅的品质，新建住宅品质会得到提升，服务会得到改善，因为这个前些年房价涨很快的时候，开发商只要拿到地就肯定赚钱了，只是赚多赚少而已，那个时候开发商不太重视这个住宅的品质，这个开发项目的品质，也不太注重售后的服务今后不行了，今后现在市场调控以后大家比什么？要看品质怎么样？服务怎么样，最后看性价比怎么样，服务品质得到提升服务得到改善，注意力已经专项这个方面。
第三，住宅产业化的会加快，就是怎么样提升品质，很多的要依靠我们住宅产业化的手段，所以我讲第四个问题，讲一下住宅产业化，这第四个问题也是我讲最后一个问题，讲的内容稍微多一点，也分成四点，第一什么是住宅产业化？第二为什么要推进住宅产业化？第三谁来推进住宅产业化？第四怎么样推进住宅产业化？什么是住宅产业化呢？联合国给谌业化下过定义，讲过六条，叫做第一生产的连续性。第二，生产的标准化。第三，生产过程的集成化。第四，工程建设的规范化。第五，生产的机械化。第六，技术科研生产一体化。这个定义好记不好记呢？不太好记比较绕口，住宅产业化这个概念是日本专家1968年提出来的，还不是日本的当时建设省官员是另外一个省官员写一本书提出住宅产业化，我们国家政府1990年开始跟日本政府合作到现在还在合作，叫做日本的国际斜率机构，他是日本向发展中国家提供援助的机构，1974年正式成立，80年代初北京设立办事处，日本二战时候给中国造成伤害，日本好象感觉一点对不住，他也想通过这个计划弥补一下两国之间的关系，增进一下两国人们的感情。日本专家90年开始住在北京，他有长期专家也有短期专家他给一些资金设备方面的援助，这些专家有的还有学问的，我们曾经问他你们日本有没有提出来住宅产业化概念，你们能不能用非常简练的语言描述一下什么叫做住宅产业化？日本专家说这个很简单，这个三条第一叫做资金技术的高度集中。第二，叫做大规模的生产。第三，叫做社会化供应，你满足这三条就是住宅产业化了，我们觉得他这个解释比联合国定义好象好作，我在中国房地产研究会工作之前我再部里面住宅产业化促进中心工作，经过这些年我的理解或者我们的理解住宅产业化是住宅生产方式的变化，同时也是生产组织形势的变化，生产方式过去秦砖汉瓦我们主要砖建设住宅，这些年住宅产业化有所改变现场的施工作业减少了，我们劳动效率提高，生产组织形式的变化这些年实际上也是，我们出现了一些专门用产业化方式生产建造住宅的这样一些企业，或者正在探索这个方面的道路，比如说万科等等这样的集团，另外还有一些虚拟的住宅产业集团，比如说广州一个恒大，这个大家知道这个是1996年成立恒大房地产公司，但是1996年当时广州他这个已经是房地产市场已经强手如林了，他们当时没有多少钱借钱筹集两千万开一个房地产公司，怎么样跟大公司竞争呢？开始恒大成立之后他们走入边缘的政策，他们广州郊外地价比较便宜的地方买一些土地，然后他建造这个小户型的毛坯房，当时广州一部分中低收入家庭，当时广州房价比较高买不起其他的商品房正好当时恒大开发一些比较便宜廉价住宅满足这部分的市场需求，所以恒大就生存下来了，但是当时的恒大一个低端房地产低端产品的代名词有钱人不会过问的，所以恒大当时名胜不是很好，到了2004年经过八年他们已经积累一部分资金，他们已经觉得这样不行，我这样继续搞下去不行，所以要打品牌战略，2004年恒大搞一次华丽转身，他要搞标准化或者虚拟的住宅产业集团，这个一个标准化的管理恒大搞，在什么地方拿地有一个规则，恒大拿地现在位置恒大没有进入北京和上海，他拿地都是城市的郊外，规划当中有高速公路或者有地铁、轻轨，这个快速公共交通的站点的地，但是有规划正在修没有通的地方，修通以后一个小时快意到达市中心，这个时候地价很便宜恒大拿这样的地，将来这个交通还算比较便利，现在交通很不便利但是地价肯定低，恒大现在90%全国各地的90%项目都是这样的地段，另外在外地搞一个项目他成立一个班子，这个班子配备多少人标准化，也几个人来管可以的，每个人工作的职责岗位职责每个人工作标准，每个人工作的标准也是标准化的，这个不断的的进行拷贝复制克隆，所以恒大很快全国扩张，很多城市恒大好几的项目。
另外一点虚拟的住宅产业计划，恒大跟一些产品供应商建立联系，这个全国100多家好的产品供应商，生产洁具、厨卫设备、地板、门窗等等，我们必不可少的一些建筑材料的厂家，物品的厂家恒大跟他们谈，说我跟你建立长期的合作关系，但是你必须最优惠的价格给我，咱们去掉一切中间环节直接对工厂，我可以为你提供保证很大的量，每年随时发订单，只要发过来发货南宁多少、青海多少、南京、重庆多少随时发订单，你只要按照我的要求把货送到保证质量可以了，然后恒大保证每月货到付款，货到以后每个月25号肯定打到对方账户上，条件要用最优惠的，恒大可以最优惠的价格拿到，这些厂家我也调查，这么便宜价格保证质量卖恒大你亏不亏，他说我们很珍惜跟恒大的关系，因为他有订单他全国那么多的项目，我们现在宏观调控但是恒大今年的销售额他要求突破700亿，好象已经完成了，2011年的已经完成了，这个扩张非常快，另外现在全部做成品房全部装修到位，恒大不做毛坯房，成品房也是找全国前十名的装饰公司最优惠价格保证服务，有问题及时处理一定做好，价格也要优惠肯定到期付款，我们知道精装修也好，做成品房很多开发商不敢做的，因为做不好投诉太多了，老百姓没完没了的反修处理，一般小毛病装饰公司都在现场，一般半天可以解决了，基本上没有什么问题，所以恒大更加坚定做成品房的决心，万科也是一样同样集中采购，万科那么多集中项目他也是总部控制进货的，统一的定价统一的进货，所以这都是一种虚拟的住宅产业集团中国出现了，这是生产组织形式的变化。
为什么推进住宅产业化？现在国内一些出发，我这个房子用产业化的手段建造起来的，所以成本比较高因此我们价钱卖的贵一些，当然现在量可能比较小，有可能处于实践阶段可能成本提高一些，但是提高成本绝不是住宅产业化的目的，前几年澳大利亚一个代表团到建设部访问，当时接待的，代表团团长说一段话我印象很深刻，他说你们中国推进住宅产业化，你们眼里澳大利亚实现住宅产业化，住宅产业化我是逼出来的，我让澳大利亚建筑工人的工资是普通工人的三倍，澳大利亚的建筑公会惹不起的公会，如果中国这种建造住宅的方式建造肯定没有竞争力，肯定马上破产了，我只有把在现场能够分解出来的工序把他拿到工厂里面做在生产线上完成，让劳动力尽量的简单化才能生存，否则没有办法生存，澳大利亚跟欧洲一样的，这是强调高福利的社会跟美国不一样，澳大利亚叫做打工者的天堂，澳大利亚这样的，一般只要劳资双方产生矛盾打官司肯定司方败官司，一般有一点本事人愿意打工，打工每天八小时，每周五天四十个小时工作，四十个小时工作一般不在考虑，但是老板很辛苦，老板每天24小时做梦睡觉还要考虑这些事情，何况政府又是采用保护劳动者的情况，澳大利亚一个很奇怪的现象，有本事都是给别人打工，没有本事的人打工别人不要只好当老板了，我们在中国不理解的，就是这种情况，特别是中小企业。
所以，我们推进住宅产业化的根本目的应该说是六个方面，一个是提高劳动生产率第二保证品质，第三降低成本。第四，节约资源跋扈环境，第五，缩短工期第六减轻劳动强度，推进住宅产业化目的无非这样几个方面。
第三点谁来推进住宅产业化是政府？行业协会？企业？真正推进住宅产业化的主体应该是企业，所以我就想将来大型住宅产业化集团，或者虚拟住宅产业集团由他们完成任务。第四点，怎么样推进住宅产业化？应该说一个是要做到设计的标准化，成品化就是我们现在中国特殊的现象，还有就是半成品的住宅，这个美国人、日本人交流，中国有毛坯房，美国人觉得他们日本人他们听不懂什么叫做毛坯房，最后带过去一看这个房子怎么样能够通过验收啊，这个怎么能够上市交易人家买这个房子怎么样住，他觉得实在不可思议，全世界除了我们中国大陆，在其他国家基本上没有毛坯房这个说法，所以今后要推进住宅产业化毛坯房带来问题太多了，必须做到成品化。第二，要物品生产做到工厂化，很多住宅物品要在工厂做好，尽量减少现场工作量。第三，施工机械化、集成化规模化，第四做到产学研一体化，下面给大家看几个图片。这个是日本积水化学株式会社工业化住宅，积水化顾名思义原来化学工厂也有一个住建事业部，这个职工1.2万人，这个大的图片左上方就是展示的工业化住宅，这个房子体型比较复杂大，虽然工业化可以多样化，所有房价都是盒子构建，室内装修全部做好包括屋顶几块做好，生产线日本土地私有，日本大概50%住宅都是小住宅，因为土地私有祖宗传下来的，这块地盖房子用几十年以后重新翻建一次，一般两层还有一层的，这种积水化学工业株式会社住宅一般两平44分钟到48分钟可以生产出来，然后运到现场一天时间吊装完成了，如果这个房子比较大比较复杂一天半全部装完了，所以日本人买房子家里一块地一般日本很多的住宅展示场，如果要盖房子你先搬出去，整个周期40到50天可以住新房子了，这是这种方式。德国汉诺威一个住宅展示场也是一样，每一栋房子哪个工厂生产的，多少欧元看中哪一个可以买，右边两张图片是一个屋顶，就是不买整个房子你家屋顶换一换，换一个屋顶也是可以，也是写着多少多少欧元。美国的一个城市我看九成住宅，下面三层钢筋混凝土车库这个没有窗户的，自然通风自然采光只有晚上睡觉开灯，上面六层住宅，表面上看上去红砖实际上装饰，这个砖一厘米厚，真正青冈结构的，这个小区2.5万平方米，外面已经基本完成了当时，室内还在装修包括墙屋面楼板都是石膏板，一层石石膏板钉以后再玻璃棉，左边两个图片就是运石膏板的车，一个司机自己开车，车停下来开吊车把那个石膏板从窗户拿进来，右边的图片挂腻子，做好以后的房间跟我们一样空间很完整，布局装上以后很漂亮，看不出来是这样的结构。2.5万平米的小区从开工到交工多长时间呢？四个月，多少工人呢？一般三五个工人七八个工人，最高峰的一天16个工人，为什么那么节省人工啊？产业化程度高了，所以住宅产业化是一种生产方式的的改变，在中国不可思议那么少人工可以把房子盖起来。钢筋混凝土住宅这个在韩国很普遍，基本上情况一样的，人多地少右上面一张这是韩国首尔汉城最高的住宅钢结构69层高，这个钢结构最适合工厂产业化的方式，工厂里面全部做好运现场吊起来，这一节可以做好几层这个施工非常快，这个楼现在69层在首尔最高的，原设计88层，但是这个在建造过程当中建造69层的时候发生了美国911事件，韩国人钢结构优点很多但是怕飞机撞，韩国朝鲜很紧张随时爆发战争所以停了，原来设计88层建69层不建了，万一飞机撞一下这个东西太可怕，但是仍然是目前首尔最高的住宅，这个住宅一套房子一百平方米，户型比较大，这个主要韩国人买来以后租给国外大公司驻首尔世界五百强CEO来住，因为大公司很要面子，派出去人不让买房子但是可以花钱租房子，这个租房子显示出经济实力，这一个月这一套房子物业管理费五万美金，左边这个图片目前全世界最高的住宅，360米高，在什么地方呢？在澳大利亚黄金海岸，大家可以看一下当时去最上面没有盖完，结构已经完全峰顶了，当时拍下来后来问澳大利亚他们，我说这个不怕飞机撞吗？他说不怕。你为了不怕啊？这个大楼所有股东都是阿拉伯人所以没有问题。
我们这些年住宅产业化得到很明显的进步，你看我们很多的住宅设施成套设计现在市场上随时买到各种各样应有尽有，这种80年代成套的厨具，另外我们现在门，我们门油漆在工厂里面做好套装木门包装好以后一个工人装好多，但是几十年以前我们那个时候一个门做好一个门在现场几十道工序，有的在工厂做，另外装配式钢筋混凝土结构，以前我们装配式住宅已经发展很好了，最近装配的成本相对来说降下来了，因此现在很多的施工企业又开始走灰头路，又想做预定装配了，因为现在公司太高了不断的涨，我们国家因为钢筋混凝土高层住宅现在一个主要的住宅形势，我们这种现浇的钢筋混凝土结构应该一个产业化的方式，包括我们的商品混凝土包括我们的甭式混凝土这种不能完全否决他，所以这个应该也是一种产业化的的生产方式。谢谢大家！
【主持人】：谢谢非常感谢，非常感谢童会长跟大家精彩的分享，接下来热烈掌声请出中国建筑科学研究院研究员黄如福，为大家带来转型升级风险管理降低成本。掌声有请：
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