租购同权:改善住房矛盾保障民生?道阻且长!

焦点网友99001092438 2017-08-03 17:15:08
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租购同权真能解决租房人孩子入学问题吗?它对房价能造成什么样的影响?能否成为压垮房价的最后一根稻草?本期搜狐万言堂抛砖引玉,解析租购同权背后逻辑,以期为行业发展提供参考。

最近一段时间,租购同权作为热词频频刷爆朋友圈。

先是广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益;随后,中国住建部会同国家发改委、公安部等九部门联合印发通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位;接着住建部有关负责人说,将通过立法明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇;然后到最近,沈阳、武汉、无锡相继宣布租购同权。

种种迹象表明,“租购同权”似乎真的要来了。这真能解决租房人孩子入学问题吗?它对房价能造成什么样的影响?能否成为压垮房价的最后一根稻草?本期搜狐万言堂抛砖引玉,解析“租购同权”背后逻辑,以期为行业发展提供参考。

租购同权能解决孩子入学?租房孩子能上名校吗?

教育,一直是中国家长最为敏感的神经之一。租购同权的出台,人们聚焦的重点无疑是租房人的子女能否顺利入学,尤其是能否通过租房上片区内的知名学校。

广州租购同权政策称:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租赁同权。文中的“符合条件的承租人”具体是什么样的条件呢?据了解,如果你想在广州享受就近入学待遇,你得先拥有广州户籍,其次名下还得没有房子,满足这两个条件你才能享受到就近入学的权益。但是,外来人口想要在广州这样的一线城市落户并不容易。

其实在海口早已实现租购同权。

根据2017年海口中小学划片政策规定,外来务工人员只要满足三个条件子女便可划片入学待遇:1、所租住所是少有合法稳定住所;2、连续住满2年;3、所租住所学位没有被占用。

换言之,在海口只要操作得当,不买学区房一样也是有机会入读重点学校。

但实际上真的是这样吗?

对此,搜狐焦点采访了在教学和管理领域都有着丰富经验的海南省特级教师邢益宝。“在现实中租户难以享受到优质的学区教育。实际操作中入学是有顺位的,排名前列顺位是户房合一的,其次是有房的,第三才是租房的。由于教育资源不均衡,难以出现存在剩下的优质教育资源分配给租房人群。”邢益宝称。

同时邢益宝也指出,目前的学区房普遍讲的是名校的学区房,就海口本地来说,不少学校还存在招生不满的情况。然而以此相对的,名校的指标普遍“僧多粥少”。租购同权只是将争夺蛋糕的人变多了,并没有将蛋糕变大。要想真正把租购同权中的就近入学权利落到实处,政府部门要加大对教育资源供给。只有蛋糕做大了,才能确保每个人所分到的份量有所增加。

对房价走势有什么影响?

租购同权规范了对租房市场的管理,提升房东和租客的权益,对租房市场是一件好事。如果租购同权真的能够得到推广和落实,租房者享受的权利多了,那么租房的价值也应该会提升,反映在价格上会出现房租上涨。学区房租金暴涨,学区房的租金回报率水涨船高,这必然会吸引本来没有学区需求的人来投资学区房。对于投资者来说,这样的房子相对于其他房子更具有“性价比”。

“租购同权”虽然分离了一部分购房需求,但它本质上仍然是将房子与教育捆绑在一起,房子的多重属性——居住、教育、储蓄——并没有因此减少。在这样的情况下,房价下跌的可能性微乎及微。

租购同权看上去很美,短期内落地并不现实。

结合房地产在中国整体经济结构中所处比例和发展轨迹来看,租售同权是对中国房地产市场20年发展中一次比较大的调整,可以说是响应住建厅等部门提出的“建立租赁市场发展长效机制”所做出的决策之一。

但这同时也是二、三线城市打响人才争夺战的号角。二、三线城市一边通过开放落户政策,一边开放租购同权,增大对人才的吸引。城市的发展离不开人才,优秀人才是城市未来发展最重要的支撑。

“没有户籍就没法享受政府提供的医疗、教育等方面的公共福利待遇。所以想要租购同权政策落实,归根结底要寄望于现行户籍制度的调整。但是在目前一线大城市户籍缩紧的情况,租购同权是一个只对户籍人口讲的同权。”海南锦诚董事长王路称。

从当下大多数人来说,如果能买房,还是不愿意租房。房子作为个人财产性收入的重要甚至主要部分,其增值保值作用是其他财产所难以望其项背的。最主要的是,政府的一些公共服务或者福利通常与房子和户籍捆绑。有房没房差别太大,不可同日而语。

长远来看,租购同权的出台,或可缓解人口净流入城市居民部分住房矛盾,保障城市中低收入人群包括子女入学等部分权益。值得注意的是,加快建设与城市人口规模相匹配的基础配套资源、以及出台真正具有可操作性的执行细则,才是促进此项政策真正发挥其正面意义的重要举措。

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