海南全域限购令发布!未来中国楼市走向何方?

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4月22日，海南省委办公厅、人民政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，这是海南在已出台限购政策的基础上，实施全域限购措施。小美将通知归结为以下要点：

五指山、保亭等4个核心区的住房，只能向本地居民销售；

海口、三亚等已限购的区域，非本省户籍买房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计5年及以上个税或社保缴纳证明；

上述区域外，非本省户籍买房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计两年及以上个税或社保缴纳证明；

户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，而且要提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个税或社保缴纳证明；

非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

对此，海南省住建厅厅长霍巨燃表示，这意味着海南省坚决防范炒房炒地投机行为，从省级层面加强对各市县商品住宅用地的管理。

不少分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段。外地的数千亿炒房资金在5年内几乎无法进入海南楼市。

（图：海南2014-2017年商品房交易额）

据海南省统计局的数据显示，从2014年到2017年，海南的商品房成交额增长呈加速之势，仅2017年成交额同比上涨82%。这其中很大一部分是炒房客的资金，而海南人的购买能力有限。

以三亚为例，2015年就有50多万的“候鸟老人”购房养老，而2014年末三亚户籍人口才58.56万人。

此外，链家提供的数据也显示，2017年上半年，海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。京津冀、东三省的购房者最多，其次是河南、山东、山西、四川的购房者。

如今，海南省推出的全域限购政策，力度不可谓不大、手段不可谓不狠，甚至有壮士断腕的勇气。

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不少专家认为，很长时间内，海南的经济增长60%是因为房地产的繁荣。

1988年，海南建省办经济特区，楼市炒了一大波。到1994年，楼市泡沫破碎，留下一堆烂尾楼；

2010年，海南建立国际旅游岛，房地产市场再度被热炒，到2011年年中，面临再次破灭；

2018年4月13日，我们在海南宣布，全力建设海南自由贸易试验区，将海南打造新时期的自由贸易港建设。但工作要细要稳，不能操之过急。

在之后的10天，全国的炒房者蜂拥而至。陵水、万宁、文昌等沿海市县炒房客络绎不绝，甚至连被“冷落”的澄迈、临高等西部地区也是人满为患。

（图：海南自贸区规划）

据某楼盘的工作人员介绍，很多人抱着“买到就是赚到”的心态，95%以上的人一次性全额付清房款，“有不少购房者交完钱，连合同都没拿就去其他地方扫货了，更别说看房什么的。”

短短几天，有几个楼盘的价格就涨了3000元，如澄迈县的一处楼盘价格飙到了12000元。然而，还是有很多购房者扫兴而归，“太抢手了，根本买不到”。

这还不够，有很多房企使用各种手段进行“抢购”活动，不惜做出违法的行为。4月18日晚11时，海口市观澜湖观园楼盘出现了“排队抢购”的现象。

海口市立即派检查组叫停不规范营销活动，并对开发企业、中介罚款150万。最近，海南省住建部门已密集处罚了数十家存在违规行为的房地产企业、房产中介。

（图：海南某楼盘数天售罄）

而有些房企认为有暴利可图，乘机捂盘。某地的炒房者方先生看中了澄迈的几处房产，虽和销售人员沟通数日，对方却以暂停网签为由不进行交易。还有些房企以“没拿到预售证”为借口，迟迟不进行网签备案。

针对此类情况，海南省住建厅4月16日紧急发文，防止炒作和哄抬房价。仅仅6天后，海南又一次喊“停”，宣布全域限购。

“这离2011年的崩盘过去七年了。如今，海南面临着新的发展机遇。房地产该冷静下了。”海南省住建部门某高级官员说。

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海南全域限购表明，海南自贸区和雄安新区的发展逻辑一致：严禁大规模的房地产开发。这和雄安新区去年的限购令如初一辙。

中国房地产业协会原副会长朱中一认为，过去依靠房地产发展的模式带来很多结构性的问题，海南自贸区和雄安新区或意在破题。

北雄安、南海南是新时代发展的样本区域，它们要做一个不炒房的地方。4月21日，正式发布的《雄安新区发展规划纲要》表明，雄安新区不建高楼大厦，拒绝“摊大饼”的发展模式。

（图：雄安新区建设规划）

4月22日，全域限购令发布后，海南楼市来了个180度的大转弯。当天，房地产中介、分销商和房企销售的电话被“打爆”，“没买房的人千方百计想办法买，买到房的人则担心被套牢，考虑是否卖出。”

4月23日一早，海南某大型房地产公司的早会气氛异常紧张。“高层已在制定新的融资方案，考虑裁人了！”一位不愿透露姓名的负责人称，“我们的客户多是外地的，这样势必流失大量客户。搞不好，公司资金链有断裂的风险！”

但也有人认为，类似措施不是没有过，但只是暂时的。“这纯属无稽之谈！海南自贸区的建设是国家意志，长远方向绝不会轻易改变。”海南省政府一位权威人士说。

而海南省的某主要领导私下也表示，“这次，海南不能再成为房地产的加工厂。限购令虽然会短时间影响经济。但这个决心迟早要下，不如早点下。否则，房地产的泡沫早晚会破，那已不是排名前列次了！”

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此次，海南省政府的目的显而易见，“鼓励住房刚需、抑制房产投资”。但是，买房后5年内不能出售，别想着转手挣钱，更别想靠炒房发财。

如果谁再说哪个城市会有重大利好，那就想一想海南“壮士断腕”之举、雄安新区的霹雳手段吧！

相比中国打击房产投资的决心和速度，其他国家的政策未免太过“温和”。近三年来，新西兰、加拿大、澳大利亚对海外买家出台了限购政策。

限购政策从媒体吹风到落地，短则半年，长则三五年。因为议会制国家需要按照立法程序层层审批。政策出台后，他们也会设置一定的过渡期。

而另外一些国家（如美国、英国、泰国）的房地产市场，根本不存在限购、限贷的情形，并一直保持着平稳的房价增长。不少有资产配置需求的人会率先选择这些更有保障的市场。

表面看来，海南自贸区自贸港、雄安新区是当前中国较具价值的房产投资选项。但它们的发展规划再牛气，也特别不是炒房客的天大利好。

国内楼市2015年、2016年2年翻倍的奇迹，今后永远不会再出现！任何城市都不会再出现！