如何安全购买二手房?学问大着呢!

海南律师耿兆楠 2017-09-13 19:50
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问题:怎么才能每天都收到这种文章呢?? 答案:只需要点击图片上边的海南律师耿兆楠关注即可! 现在中国的房价是一天一个价格,面对高昂的房价,许多想要买房的朋友却望房却步,转而投向二手房市场。不知不觉间掀起了购买“二手房”的热潮。

问题:怎么才能每天都收到这种文章呢??

答案:只需要点击图片上边的海南律师耿兆楠关注即可!

现在中国的房价是一天一个价格,面对高昂的房价,许多想要买房的朋友却望房却步,转而投向二手房市场。不知不觉间掀起了购买“二手房”的热潮。

但是,亲爱的朋友们,你们知道如何安全的购买二手房吗?

常见的二手房纠纷

一:卖方一房多卖。这是最要命的,因为这直接影响买房利益,往往导致买房钱房两失。

二:买卖双方一方毁约。多因为拆迁或者房价骤变。

三:过户问题,多表现为卖方不配合买房过户。

四:买卖房屋有质量或其他瑕疵。

五:部分费用约定不明,买卖双方互相踢皮球。

六:房屋所有权有瑕疵,导致房屋无法过户。

七:房屋处于租赁状态,租客不配合腾空房屋。

八:买方不符合购房条件。

为了尽可能避免上述纠纷,小编要提醒各位购房的朋友们谨慎注意以下四条。

第一条 ,了解当地房屋买卖政策以及拆迁政策以及房价动态。

目的:避免买方不符合购房条件, 避免买卖双方一方毁约。

大家要注意买房之前请千万确认自己是否具有购房资格。如因自身没有购房资格导致合同无法履行,这亏可就吃大了。

另外拆迁也是咱们的特殊国情,买卖之前可千万打听清楚了。千万不要让自己新买的房子变身“拆迁房”哦

参考案例

糊涂买家不具备购房资格,法院判决20万定金不予返还。

2016年3月26日,也就是上海房地产新政开始实施的第二天,在上海工作的非沪籍人士吴欣与张磊及中介公司签订《房地产买卖居间合同》,约定吴欣以265万元的价格购买张磊名下位于浦东新区的一处房屋,并约定吴欣支付定金20万元。之后,双方签署《上海市房地产买卖合同》,吴欣当日向张磊支付了20万元定金。

协议签署之后,吴欣前往社保局查询才发现,自己并不满足购房新政中关于购房资格的规定(即非沪籍人口满足连续缴纳5年的个税或社保),导致双方房屋买卖中断。于是,吴欣起诉到法院,请求判令张磊返还20万元定金及利息。

上海一中院二审审理后认为吴欣在未履行谨慎审查义务的情况下即与张磊签约,之后又因不确定自己是否具备购房资格而要求在签订网签合同时增加免责条款,导致双方协商不成、居间合同解除。吴欣关于其系首次购房、签约仓促的相关主张均不能成为其免责的理由,理应承担违约责任而无权要求张磊返还定金20万元,上海一中院遂依法改判驳回吴欣全部诉请。

第二条 ,了解房屋信息。

目的:避免买卖房屋有质量或其他瑕疵。

这个信息包括房屋本身的基本信息以及房屋的法律信息。小编建议大家合同签订前可抽个时间向小区邻居打听下房屋情况。因为曾经就有人遇到过因为房子“不干净”而出现的纠纷。

参考案例

购买“凶宅”,买方主张撤销合同。

2013年3月初,张女士在某中介公司的居间服务下花费300万元购买刘女士所有的北京市海淀区四季青镇的一套房屋,签订合同中,某中介和刘女士一致表示房屋之前没人居住,更没有出过事。张女士全家入住该房屋后,在和一位邻居聊天时,得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院,要求撤销房屋买卖合同,并要求对方对装修进行补偿。

法院审理认为,房屋买卖双方应遵守诚信原则,卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然发生非正常死亡的时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响,但该情况会影响购房者的心理感受,从而造成房屋交易价值降低,构成了房屋的重大瑕疵,是影响房屋买卖合同订立的重大事项。刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过的行为,违背诚信原则,双方合同的签订违反了当事人的真实意思表示,法院判决支持了张女士的诉讼请求。

除了基本信息,房屋的法律信息。一般而言基本审查可分四步:

第一步,看房产证。

目的:避免房屋所有权有瑕疵,导致房屋无法过户。

看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。如果是多人所有的,记得签合同的时候要求多人同时签字,千万别怕麻烦。

第二步,看户口本。

目的:避免过户问题,多表现为卖方不配合买房过户。

看售房人的户口本,一看婚姻状况,如果已婚,记得前合同的时候夫妻双方都得签字。二看户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。

第三步,看房子。

目的:避免房屋处于租赁状态,租客不配合腾空房屋。

看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。举个例子,如甲与丙率先有签订租赁合同,而后,甲将房屋买卖给乙,此时虽然房屋所有权由甲转让给乙,但是买卖不破租赁,乙仍需承担与丙的租赁合同关系。为了避免这样的问题,建议购房前让房东自行解除与租客的租赁合同。

第四步:去物业、供水、电、暖等部门询问是否有欠费情况等等。

目的:避免部分费用约定不明,买卖双方互相踢皮球。

除此之外如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

第三条,签订合同要仔细。

目的:避免一方违约后责任不明或者相关事务买卖双方互相踢皮球。

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。因为房屋交易多为大额交易,因此建议大家通过中介公司签订。签订合同时需要注意四个方面。

一.买卖双方身份信息。主要留意房屋所有权为多人的情况,尽量做到所有人都签字,如果实在不方便,请对方出具委托书。

二.交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房、税费承担等情况,要约定明确,安排合理。

三.时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理贷款、过户、迁户口、腾房时间等等。

四.违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。

第四条,千万要过户,否则后患无穷。

目的:避免因未过户导致买方权益受损。

购房者在购买房产的过程中,无论是何种原因,签合同交款后,都要及时办理过户登记手续。不办理过户手续,可能同时面临多种法律风险,甚至陷入财房两空的困境。一定要注意哦!

一.可能出现卖家反悔甚至是“一房二卖”的情形。当卖方感觉自己所出售房产的价格低于当前价格时,卖方会反悔或钻买主没有办理过户登记手续的空子,将同一套房产出卖给第三人,导致买方承受卖方违约的风险。

二.可能会出现房产被查封的情形。有的卖方因其他债务纠纷,债权人申请法院查封、强制执行,导致双方所签订的房屋买卖合同被认为无效,买方将承受合同无效的风险。

三.买方处理房产时遇阻。当买方交付全部房款、履行完毕合同后,虽不影响其在所购房屋中居住,但若要转卖该房产时,因房产未登记在其名下,将会遇到阻碍。此外,不及时办理过户登记手续,还可能出现房产被办理抵押、拍卖等损害买方合法权益的其他情形。

看完以上内容,朋友们是不是都变身二手房专家了呢?小编提醒,在买卖二手房的过程中,一定要擦亮眼睛,不要落入二手房的“陷阱”中去,购房需谨慎,千万不要让自己的积蓄付之东流哦。

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