“限小”之后的海南楼市,该不该买?

中国房评报道554446 2017-10-09 07:34
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国庆节前夕,海南省全岛出台了一条房地产调控政策,严控单套建筑面积在100平米以下的商品房审批。而每年10月中旬以后,就是岛外人士登岛居住的旺季开始,也是海南房产销售的传统旺季到来。 如今,随着北上广深一线城市的可售商品房项目越来越少,这些一线城市的房产代理销售公司纷纷开始以代理海南、云南的旅游度假地

国庆节前夕,海南省全岛出台了一条房地产调控政策,严控单套建筑面积在100平米以下的商品房审批。而每年10月中旬以后,就是岛外人士登岛居住的旺季开始,也是海南房产销售的传统旺季到来。

如今,随着北上广深一线城市的可售商品房项目越来越少,这些一线城市的房产代理销售公司纷纷开始以代理海南、云南的旅游度假地产项目为主业。换而言之,海南省出台的房地产新政,也会产生“蝴蝶效应”,继而给北上广深的地产同行们带来影响。

今年,海南省选择在这个时候出台如此强力政策,会对楼市产生怎样的影响?如今海南的房子还能买吗?小户型房子还能买吗?

带着这一系列问题,房小评在国庆节期间对海口楼市做了市场调研,将掌握的情况表述出来,希望能起到管中窥豹的作用,给读者带来参考价值。

“限小”是为了限人

很多不理解海南岛生活的外地朋友,都以为海南省政府出台这条政策,“一定是疯了”。因为海南税收和财政收入的一大部分,来自于房地产业。虽然旅游业也是海南省主导产业,但是没有工业经济支撑的海南省,多少年以来,岛上经济发展一直与房地产业休戚相关。

然而,房子总有卖完的一天。前些年,海南省房地产以外销房为主,尤其是小户型,动辄30-40万元就能买一套房,使得全国各地的退休老人们,纷纷在海南岛买个房子,到了冬季就飞过来过冬。

每年10月份以后,海南岛登岛人口激增,但是大部分都是消费能力不强的老人,他们来了以后,支锅做饭,消费水平不高。而由于外来人口增多,每年10月份以后,海南省的物价都会猛涨。

这种针对外地人的物价,或者说旅游城市的物价水平,让很多海南本地人感觉负担不起。尤其是海南本土人,习惯了悠闲的生活,当地又没有工业经济支撑,缺乏挣大钱的机会。天气炎热,又导致本岛人习惯安逸生活,而不愿意离岛。

不管上述问题是什么原因造成的,政府往往迫于本岛人民的意见,不得不对经济发展做一些让步和补偿。例如,海南岛就出台过政策,在每年旅游旺季到来的时候,对本岛人给予一定的生活补贴。

这两年,由于北方雾霾的缘故,飞到海南岛养老和带娃的老人、全职太太们越来越多,也给航空业和当地基础设施带来了压力。每到国庆节和春节期间,来回海南和北京的航班,往往一票难求,票价都是全价。很多在大陆工作的海南人,都在抱怨票价太高,回家难,回家贵的问题。

早在一两年前,海南省政府有关领导就认识到,海南省不同于全国其他的旅游地区,而是被定义为“北上广深+海南”的一个全国战略资源高地。这给海南省未来发展留足了想象空间的同时,也让海南省认识到,这几个一线城市的人涌向海南,会拉高海南物价,在没有本地产业升级和高收入工作机会的情况下,会将海南省的消费抬高到一个脱离海南人收入水平的地步,这样会引发很多社会矛盾。

随着国外旅游越来越不安全,登海南岛体验度假式生活的家庭越来越多,怎么办?

海南省的策略跟北京疏解人口是一样的,就是限制每年登岛人口的规模,保证海南省经济和社会处于良性发展的水平。

如何控制?

对于那些几日游的纯旅游人士自然不用控制,而对于来海南买房,会定期来海南生活,挤占海南生活资源的人要分层次,进行控制。

早在2015年底,海南省就出台了限制60平米以下小户型产品审批的政策,今年再次升级到100平米以下。抬高购房门槛,就是要让能够来海南买房的人,是真正有消费力的,买得起的,愿意来常住的人。否则买个50-60平米的一居室,每年就来住半个月,剩下都是空置,浪费了社会资源。以前动辄30-40万元就可以买一套海南房,以后在海口和三亚两个城市,购买门槛会提高到单套150万元以上,在其他城市,也会控制单套购买成本在100万元以上。

当然,限制小户型,还有一个目的,就是落实“房子是用来住的”政策,买个三居室放在这里,闲着就可惜,你不住也要租出去,拒绝黑灯瞎火楼盘的情况,房子有人住,才有人气,才会贡献税收。拒绝投机炒房的人。以前动辄30-40万元可以买个50-60平米的小户型,过几年卖掉,还能赚一把,户型面积小,单套总价低,投资门槛低,就导致了来海南炒房的人增多。

对于这项政策,海南省有关部门也出来解释,对于本地人的购买需求,依然可以通过自住房和租赁住房的方式解决,不会缺少小户型产品。对于销售对象是岛外人士的房产,要实行限制小户型的措施。

小户型成香饽饽

“限小”政策发布以后,在海南房地产开发商和项目中都产生了很大影响。70%的受访开发商认为这个政策以后会长期坚持下来,国庆节之后报批的房产销售项目将会直接受到影响。

由于这个政策刚推出,目前市场上的在售房源当中,100平米以下的房源供应依然比较充足。

以位于海口观澜湖的融创·观澜湖公园壹号项目为例,目前推出的第一期房源很丰富,面积全部为100平米以下,融创对产品户型进行了创新,60多平米的产品做成了两居室;80余平米的产品做成了三居室;而90余平米的产品赠送面积高达50多平米,做成了大三居室。

国庆节期间,融创·观澜湖公园壹号售楼处人流络绎不绝,而且并不是由大巴车等岛外旅游渠道公司拉来的客,大部分都是开着私家车,因为上岛度假前来看房的一线城市客户。

由于产品设计比较好,这个项目销售速度很快,楼王位置的房子,一经推出即售罄。对于项目上来说,保持低调成了主要工作,甚至还会为到访的客户太多而发愁,如有电话预约,一定要选择错峰前来看房。

海口恒大·美丽沙项目,同样由“强销楼盘”转为了“顺销项目”,要慢慢卖,房价也较之开盘时涨了不少。而100平米以下的中小户型产品,已经变成了捂着卖的产品,价格和户型都要一房一议。

恒大在三亚的另一个房产项目,仅有的小户型产品在政策出台后,马上变为抢手货,已经有多家代理公司和机构前来洽谈代理问题。

海南绿地、万科、富力等公司的项目同样处于一个低调旺销的状况。一位不愿具名的人士说,如今海南楼市跟北京差不多,不需要推广,每天售楼处自然到访和成交都不错,虽然没有那么多,但是已经达到开发商预期,出于保持货值的考虑,开发商也不希望卖太快。所以现在各个项目都是悄悄在卖,政府也要求开发商要务必保持低调。

房小评调查发现,目前海南市场上100平米以下的中小户型产品房源依然充足,并不构成奇货可居的现象。主要原因是之前已经获批的项目很多,而且其中大部分房源都是中小户型。

由于之前海南房产成交当中有8成是岛外居民购买,而中小户型房子又是岛外居民购买的首选,因此无论是海口、三亚这样的城市中心项目,还是陵水、琼海这样的海景资源项目,在房屋户型面积设计上,大部分是中小户型为主。

2015年底时,海南是全国房屋去库存的重灾区,房屋库存高达45个月。2017年6月底的时候,这个数据降低为11个月。采取控制岛外购买房产的措施之后,预计销售速度会下降,库存量依然能够充分保证1-2年内的房产销售需求,也不会带来短期可炒的机会。

海南置业门槛在提高

限制小户型审批,背后反映的逻辑是海南省政府对于经济发展的思路转型,从依赖房地产开发销售,变为控制房地产开发销售,转而做大共享住房、租赁、酒店等新型居住产品,进而提升本岛经济发展的思路。

在这个政策主导下,未来海南置业的门槛在提升,除了户型面积增大,总价提高以外,海南的房价也稳步上涨。

以海口市为例,2016年在售新商品房单价在1.5万元/平米以下的项目比比皆是,如今大部分价格已经站在了1.8万元/平米以上。而且,没有看到任何松动的迹象。

海南本地一家开发商营销负责人说,未来海口市的房价突破2万元/平米是肯定的,这次房价并不同于之前的突然疯狂上涨,而是在1-2年的时间内,在政府限价的措施之下,在市场供不应求的情况下,稳步提高的。

但是,这位负责人也说,行业内对未来市场并不乐观,因为现在新房被政府限价,而开发商手里的土地资源却很少,即便是有地的开发商,从土地形成供应的节奏也慢,慢慢形成了无房可卖,少房可卖的窘境。

海南本地房产行业人士表示,限制小户型开发政策,将对海口、三亚以外的其他城市商品房项目带来影响,但是对于海口和三亚这两个城市来说,是个利好的消息,这两个城市有较好的城市配套设施和就业机会,是很多外来人口安家落业的选择。

10月国庆长假结束以后,海南即将迎来今年的登岛买房旺季,而今年一线城市代理公司们也会异常卖力,大家都将这作为在海南卖房的最后机会,卯足了劲,要收割海南这个最后的全国楼市旺季。

在一二线城市纷纷出台了“四限”楼市政策之后,海南省依然保持了允许外地人在本地买一套住房的政策口子,也就为广大希望来海南居住的人保留了门票,虽然门票价格在上涨,但是买房还是允许的。

另外就是随着海南买房门槛提高,来海南租房和共享住房的人会越来越多,而海南的分时租赁、旅游资产管理公司会兴旺起来,同时二手房中介也会越来越热。

总之,海南置业的门槛在提升,今年年底之前的购房旺季,或是登岛买房的最后一次窗口机会。而这个时候由于有政府限价,房价不会大涨。但是对于购买什么样的房子,要因需求而异。

如果长期来海南居住,建议还是购买海口、三亚的城市住宅项目,如果是来短期度假旅游,并且允许把房子托管给途家这样的公司,买东西线的海景房是不错的选择。

房小评掌握的一组数据表明,在海南登岛买房的人群当中,45%选择购买占据沿海一线资源的房子。而近期海南省同步出台了政策,对于沿海一线土地和填海土地严禁用于商品房开发。

也就是说,未来海南的海景房资源会越来越少,越来越多的人会选择购买生活配套设施比较齐全的城市房。

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