除了吐槽和焦虑,我们能为海南做什么

搜狐焦点海南 2020-01-12 21:41:39
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

自贸海南的“进阶之路”,必须死磕的“超级IP”!

房住不炒背景,自贸港大环境下,海南商业地产有哪些投资机会?

近日参加了第一太平戴维斯举办的海口媒体会,会上对海口三亚商用物业市场进行了2019年回顾与2020年展望。

关于海南商业地产的投资机会,想分享几个数字、几张图。或许近5-10年,海口、三亚的新模样,就藏在这些数字里。

海口第三产业占整个GDP的78.8%,这个数字在全国排第二,仅次于北京。“去房地产化”后,海口的经济结构转型成效渐显,这意味着新的经济增长动能正在形成,而第三产业的发展也影响着写字楼市场需求的变化。

海口优质写字楼租赁需求主要源自专业服务、金融业和能源企业。另外,部分来自于零售贸易、旅游业等领域的央企国企于海口设立办公室,对写字楼面积的租赁有一定的需求。

这个图可以看到海口3个商圈写字楼的租金、空置情况,国兴板块租金最高,空置最高。海口全市平均租金为122元/㎡,这个租金在全国排名第8。

海口写字楼供应不断增多,目前全市写字楼物业总存量93.5万㎡,其中甲级写字楼占总存量74%,整体物业服务水平需提高。

预计2020年,海口写字楼物业将新增44.4万㎡供应,五年内总存量将扩容逾3倍。

短期来看,空置率较高的背景下,写字楼租金短期面临下行压力。但长远看来,产业升级、人才梯队壮大使得经济保持平稳运行,也为写字楼带来发展动力。

未来5年海口预计有132.4万㎡新增零售物业供应,餐饮、时尚、亲子等业态将继续活跃。免税、旅游、人才落户等释放的红利将吸引企业进驻,继而支撑海口零售物业市场的升级。

三亚方面,2019年前三季度,三亚地区生产总值480.7亿同比增长5.6%,第三产业增加值同比增长6.6%,至326.2亿元,占全市生产总值67.9%

总部经济带来了金融机构和央企国企的租赁需求,三亚写字楼市场也步入了向甲级写字楼市场升级迭代的发展周期。

且这样的需求将伴随其在三亚投资步伐的加速而增加,预计后续旅游业、现代服务业及高新技术产业的发展将为写字楼市场带来更多新增需求。

三亚零售物业方面,截至2019年底,现有存量包括购物中心及百货,存量占比分别为40.6%22%。消费者对优质购物中心的未来发展依旧有所期待,市场格局正加速变迁。旅游经济的铺垫和消费级次的提升,将带来餐饮、服务、体育及户外、家居及生活方式等业态的租赁需求的增长。

土地方面,2019年海口共计68宗土地出让成交,合计总用地面积345万㎡。三亚共成交45宗土地,合计成交面积131万㎡,三亚商服用地成交面积占比达64%,本地写字楼市场将形成总部经济引领的新格局。

2019年江东新区、西海岸新区、三亚总部经济及中央商务区土地市场表现活跃,明朗的规划、逐渐完善的配套,带来的是区位价值的不断升格。

看到这里,你的感受是什么呢?这几点感受想与你分享。

第一,商业地产增值、保值。作为房地产存量市场的主力之一,商业地产尤其是写字楼,因为自贸港的建设潮,引来了一波企业的租赁需求,站在投资者角度,会更考虑优质地段、优质配套、品质、以及有较大价值成长空间的商业物业,是否有稳定良好的回报能力。

此外是否有好的物业加持,能够让投资项目保值、甚至未来升值,这会是我所关注的。

第二,产业、人才的未来。长远来看,海南自贸港走的是产业转型升级的发展道路,通过产业更新城市,聚集人口,实现经济转型,是海南的机会。

产业的多元化、持续性需要时间的沉淀,需要人才支持,那如何真正的留下人才?26度君认为实实在在的工资筹码、就业岗位亦很重要,城市有产业,产业提供就业,就业留下人才,这样的循环看着方向正确。

产业是自贸港的机会,那商业地产就迎来利好的投资机会,随着未来自贸港利好政策的信心提振,总部企业、国企央企的迁入,整个商用物业市场资产表现前景是积极的。

第三,关于海南的未来,机遇和挑战。搜狐焦点海南站采访了很多地产业内人,海南有机遇亦有挑战。机遇之一是自贸港,低税赋、低个税、低关税,人才引进以及促进生产要素流动等。机遇之二,是21世界海上丝绸之路,这是国家重大战略之一,海南处于重要节点,扮演着重要角色。

但海南欠缺人才、产业,这样的挑战需要各维度发力的促进。自贸港从现有基础想要像香港新加坡这样一次发展到位,仍欠缺很多东西,最重要的是人才,还有未来环境。我们看到了目前海南的人才政策、落户政策,希望也能重视本地人才的力量。

在这个IP盛行的时代,有自身特色的内容才会更好的吸睛,无论是故宫超级IP、网红IP、旅游IP等,都会带来丰富、多元、有趣、有价值的内容体验。

而海南作为旅游城市,重量级的IP的打造和引进非常重要,旅游内容应随着游客的层次提升,这是未来海南旅游、旅游地产面临的重要挑战之一。

放眼国际知名滨海旅游城市,都有主题乐园等丰富的旅游行程。参考佛罗里达、奥兰多的发展模式,从农业到发展军工,到主题乐园,引进产业、数字媒体、航空、软件、农业科技等提升城市竞争力。

令人振奋欣喜的是,三亚崖州湾科技城在围绕科技、科研方面发力,2020年三亚集中开工的项目包括乐高乐园、HelloKitty主题乐园、FE赛车主题乐园、ISY音乐主题公园等,通过建设一批主题鲜明的公园乐园,一批高端国际的大型旅游综合体,把三亚变成一个强目的型的旅游目的地。

杭州HelloKitty主题乐园

希望未来,不管是候鸟人群还是旅游观光人群,在海南不仅能享受沙滩、酒店等旅游资源,还有更多旅游内容,包括文化、教育类、或亲子类等多样化的旅游内容,旅游产品体系不断丰富,提升海南的层次、质量、国际知名度。

提问:你如何看待海南当前的机遇、挑战,你对海南的期望是?

注:海口三亚商用物业市场相关数据资料来源于第一太平戴维斯。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。