海南开局量跌价涨,逆市调控,今无土地供应房价如何走

作者：小影

2017年底，中央环保督查的反馈，让海南楼市备受关注，作为开局的2018年1月楼市，自然起到承上启下的作用。下面一起来看看1月海南楼市都发生了什么样的变革？

一、1月房地产政策回顾

纵观2018开局的中国房产市场，相关政策正处于发展中的十字路口，多数城市已经出现房地产定向“松绑”的现象，兰州率先打响了楼市“解绑”的枪声，之后，近14个城市开启宽松政策，最明显的共同点是一般为二三线城市，80%以上的政策条款都是针对人才引进的宽松政策条款，不过有人认为，这些城市“抢人”动作实质上都是在为楼市解绑。

在这片热潮中，有一个地方逆向调整，出台了史上最严调控政策，这个省份就是海南，据统计，2018年1月，海南就迎来了3次大的房地产调控：

1月4日，史上最严苛的土地管理措施出台。之后，海南又陆续发布了关于土地调控的若干意见，可想而知，海南房地产调控思路已经发生了改变，不再单纯从调控房价上入手了，从供给方面采取措施，所以如何提高土地利用率，调控土地以减弱对房地产的依赖是海南今后的重点工作内容之一。

1月17日，国家海洋局出台“史上最严围填海管控措施”，从1月5日起，海南省还“双暂停”了恒大海花岛、万宁的日月湾、文昌鲁能山海天、昌江棋子湾、三亚凤凰岛等大型旅游地产项目的运营和建设，可预见的是，海南海景房房源供应也会逐渐减少，乃至稀缺。

1月23日，海南将严厉打击外来人员私下购买宅基地，禁止在农村搞变相房地产开发！

2018年海南对房地产定出“一增一降”的工作目标，力争房地产开发投资同比增长约10%，商品房销售面积同比下降10%左右，逐步保持合理销售规模。可以看出，2018年海南房地产的关键词是稳楼市、稳价量。而这三次调控的核心都是针对土地，调控力度空前，表明了政府对海南楼市调控的决心。

二、海南土地市场

既然我们都知道，2018海南楼市调控的重点就是土地，自然土地的供应也是受到了极大限制的。

回顾1月份的土地数据，海南仅有三亚三宗用地供应，面积总共约为35.8公顷，产权年限均为50年，而其他市县无供应。

那么1月份海南土地成交情况怎么样？看下表：

数据来源华策兄弟连

1月，共计有48宗土地成交，文昌市占比44%，三亚市15%，陵水市11%，海口仅划拨一宗机关团体用地。在土地用途上，也是延续了上次我们预测的：基本都是用于城市基础设施的建设。

数据来源华策兄弟连

1月成交的48宗土地中，总面积约13110亩，公共设施用地共占比约66%，公路用地占比约25%，住宅用地占比约5%，可见公共设施用地与公路用地面积占了大半成交土地面积，同时，为了保障基本的房源供应，住宅用地仍然占据一定比重。

可以预见到的是：在“双暂停”政策的持续深化、土地调控措施加码的情况下，今后公共设施用地会持续增加，说明海南将更加注重于生态保护，有着重发展基础设施建设的趋势，表明海南在不断提高居民生活质量，逐步完成量变到质变的转型，全力打造国际旅游岛的决心。

在这样的土地供应计划下，商品房市场也是受到了很大的影响。但由于一月份商品房市场大部分数据暂缺，我们只能结合2017年数据根据趋势进行综合分析。

三、海南商品房市场

依据往年的数据，1月份海南进入了房地产的销售旺季，但在2017年多项政策的冲击下，全国一线城市房价普遍是下跌的趋势，但由于政策的溢出作用，先受惠的是一线的大城市，因而海口还可能会持续小段时间的涨幅，现涨幅趋势逐渐变小，趋于稳定。

数据来源华策兄弟连

从上图可以看出，海南商品房销售面积呈现下降的趋势，销售均价呈现上涨的趋势。主要原因，排名前列个是进入海南传统旅游旺季，游客和“候鸟”数量增加，购房需求加大，销售价格有所上涨。第二个是当前海南商品住宅库存较少，助推房价上涨。

经历2017年的涨幅后，海口商品房销售面积出现持平趋势，海口商品房销售均价虽然小幅的波动，但基本也是处于平稳的。

数据来源华策兄弟连

相比于海口，三亚呈线性增长，琼海、澄迈、万宁、陵水等周边城市则呈现出较大幅度的增长趋势，趋势如下图：

数据来源华策兄弟连

另外，融360监测数据显示，1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上涨21.75%。专家认为，2018年房贷利率将会保持上涨，大体上涨幅度呈递减趋势。

具体来看，2018年1月，在全国35个城市533家银行中，有73家银行首套房贷款利率上升，10家银行首套房贷款利率下降，441家银行首套房贷款利率与上月持平。1月共有37家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务，较2017年12月减少10家银行分(支)行。

2018年房贷利率将会保持上涨，幅度受经济市场中综合因素影响较大，大体上涨幅度呈递减趋势，同时市场中房贷需求增量亦呈递减趋势，导致购房成本上升。

可以预见到的是：随着未来政策性居住用房将增多，加上租赁市场的开放及发展，观念的转变将使得解决住房问题的途径更加多样化，存在部分刚性购房需求转变为弹性需求，转而通过租房来代替购房。