从2017年大调控看海南楼市今后几年走向

作者：晨海

2010年开始实施国际旅游岛战略之时，首先响应的是海南的房价，当时沉寂多年的海南房地产因为一路飙涨的房价一夜之间成了全国人民津津乐道的话题。2016年年底到2017年年初，海南房价又出现了一轮普涨，在那轮普涨中，海南各个市县房价普遍上涨了50%左右，东部个别市县房价甚至翻了一番。现在，多数外地人提起海南，首先想到的关键词，恐怕除了“旅游”，就是“房地产”了。

刚刚过去的2017年里，这个临近北纬18度线、中国最南端的岛屿——海南岛上发生了一系列针对楼市的重大改革。2017年是海南“十三五”规划实施的第二年，许多围绕海南“十三五”规划发展目标的实质性工作的开展都始于这一年，这些重大改变必然会对海南楼市今后几年的发展产生全局性的影响。

温故知新、数往知来，笔者从海南土地供给、房地产项目建造、楼盘销售等环节的调控政策对过去一年的海南楼市进行回顾，试图理清海南楼市今后的发展轨迹。

2017年海南楼市土地供给政策回看

9月28日，海南省政府发布深化“两个暂停”政策，永久停止审批海南中部生态核心区的五指山、保亭、琼中、白沙四个市县新建外销房地产项目。11月30日，中共海南省委、海南省人民政府联名推出《关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》，强调要落实“十三五”期间减少建设用地总量和单位国内生产总值占用建设用地面积下降20%的目标任务。

尽管海南已严控对楼市土地供给，但是在12月23日，中央第四环境保护督察组仍狠批海南“规划被房地产绑架，鼓了钱袋、毁了生态”；几天后，在海南省委经济工作会议上省委书记刘赐贵再次强调要“坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈，海南不能变成房地产的加工厂”。中央与地方先后发声，可见政府此番对海南楼市限地的决心。

据海南省林业部门介绍，海南目前森林的覆盖率达到62.1%，并计划从2017年到2021年每年完成10万亩的造林任务，确保海南省森林覆盖率常年保持在60%以上，再除去耕地和其它用地，加上以前海南省就有文件规定，沿海200米范围内不允许建设与生态保护无关的建筑并禁止填海项目开发商品住宅，所以海南用于商品房的土地本就不多。可以想象，深化“两个暂停”政策及《关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》的施行，会使得今后海南商品房用地寸土寸金。

2017年海南房地产建造政策回看

9月29日，海南省住房和城乡建设厅、海南省规划委员会联合发布《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》，停止批准包括酒店式公寓在内的套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。此外，12月15日海南省政府出台《关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》提出，今后新区开发、旧城改造、棚户区改造新建的住宅小区开发商必须与政府签订土地出让补充协议，规定小区居住区户数在1500户以上的必须配建幼儿园、4000户以上的必须配建小学、9000户以上的必须配建中学，建好后的学校不但要无偿移交给政府，业主共有的停车位也必须移交给业主。

这样一来，以后海南楼市中的房子将多数是100平方米以上户型，按照海南目前的房屋均价，今后市场上难觅总价在100万以下的套型；而由于必须配建公共服务配套设施，加上以前可以拿来卖的停车位也不能再卖了，大型小区开发商的开发成本将剧增，面粉涨价了面包自然要跟着涨价。综合来看，今后在海南买房的成本也难免提高。

2017年海南房地产购、销政策回看

2017年4月13日，海南省住建厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》，要求在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

出台限购政策的初衷，是为了提高了购房门槛以减少市场上购房者的数量，从而达到降低房价的作用，而实际情况却总是与初衷相悖。原因在于，一方面，限购政策一来，许多符合购房资格的潜在购房者由于担心今后限购政策进一步收紧，于是不再观望，纷纷加入购房队伍；另一方面，想买房但没有购房资格的人也总有办法绕过购房门槛取得购房资格，所以限购政策一发布，这一路购房大军也跑步进场。两方面原因叠加，使得楼市中的需求量在短时间内大幅增加，从而出现越限购房价越涨的怪象。

在去年海南房价普涨时发布的限购政策实施以来，海南的房价虽没有出现大的涨幅，但始终无下探迹象。

总结与展望

国际旅游岛的基建、顶层政策不断完善，国内外知名度不断提高等利好是海南房价在2016年年底到2017年年初出现普涨的根本原因。海南政府对楼市的调控政策，使得那轮普涨刹住了车，所以2017年年初到年底房价基本稳定，若当时政府没有出手调控，目前海南的房价可能会在更高的水平。

未来几年，考虑到国际旅游岛建设会更加完善、基本面会释放更多利好，再加之海南商品房用地的稀缺、开发商建造成本大幅增加等因素，所以在笔者看来，今后几年海南房价上行的动力仍然强劲。