租购同权来了意味着什么,你真的知道吗?

作者：王一楼

最近“租购同权”“学位到房”的概念一直在热炒，先是广州率先提出“学位到房”，再到襄阳襄阳宣布“租购同权”，租房户子女可就近入学。有人欢呼，有人雀跃，甚至有人表示要租房一辈子。

对此我不做任何评价，只想提出一个问题：租房就能上名校？

一

租购真的能同权吗？

很多人都忘了一个基本的现实：优质的教育资源一直都非常稀缺。当适龄的报名儿童超过学校招生计划时，需求远大于供给，你觉得学校会怎么做？

学校会根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况，按照“住、户一致”优先原则，按先后顺序录取。如此一来，最后的结果无非是：将租赁学区房家庭的孩子安排到一个远一点的，或者周边差一点的学校去。

不可否认的是“租购同权”、“学位到房”构想都是美好的，租户是可以享受与业主一样的入学权利，但是这些构想的背后会引发一系列问题：

1、如果租房会占用学位，业主还会不会出租房产？即使出租，租金里面是不是肯定会带有学区的溢价？

2、对于学位紧张的区域，本来业主家庭上学是有排序，部分使用了学位的家庭，短期只要不买房，就不再使用学区。但如果出租可以使用，那么学区房是不是有了卖租赁学位的可能性？价值更高？

这一系列问题只会导致一个结果：租金全面暴涨。是的，是全面！因为在中国，几乎所有的房产都是学区房。（细心的你会发现，就连远在千里之外的房产，都在打着学区房名号，没有学校，开发商都会自己建一个学校出来。）

所以我真的怀疑，面对租金全面暴涨，你们还会说租房一辈子吗？

二

租房or买房

1月11日，腾讯房产发布的《2017租赁时代白皮书》出炉。该白皮书是通过多个城市在线调查得出，有超过42万网友成功填写了调查问卷。

调查显示，62.6%的租户对于租房的感受是“无奈”，75.5%的网友拒绝一辈子租房过日子......

租金方面，全国范围内，超7成网友租金在2000元以下，其中：

40.9%的网友租金在1000-1999之间；

31.8%的网友租金在1000元以下；

15%网友房租在2000-2999之间；

房租在3000-3999元以及4000元以上的的比例较低，分别是6.2%和6.1%。

一线城市房租当然要高一些。在北京、上海、深圳房租在1000-3000之间为主力军，分别占比50%、57.6%、54.2%。且房租在3000以上的亦不在少数，分别为44.4%、35.8%、27.7%。

对于在一线城市打拼的年轻人来说，每次交房租，肯定是最心痛的时刻。房租/收入比重太大，让他们特别“无奈”。

房租/收入比重达到30%是什么概念？也就是说，如果你月收入3000，1000拿去付房租，不吃不喝不买不花，一个月能存2000块，一年下来2万4，连一辆奇瑞QQ的钱都不够。

三

房地产已经进入下半场

事实上，国家大力发展租赁市场，恰恰也说明了房地产已经进入了下半场。你不必纠结租还是买，因为土地资源稀缺性已经注定了，一部分人也只能一辈子租房度过。这就是为什么，一些企业将目光聚焦到住宅租赁市场的原因，存量住宅运营，才是真正的长效机制。

过去几年，国内房产巨头万科已经开始布局租房市场。2016年，万科总共有1.6万间长租公寓，今年会继续把长租公寓作为很重要的着力点，主要在核心城市发展。

为了抢占租房市场，链家旗下“自如”品牌已率先布局北京、上海、深圳一线城市，推出分散式公寓，比如自如友家、自如整租、集中式公寓等等。

还有雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓，海尔U-home牵手蘑菇公寓等。

前几天，马云也正式宣布进入租房市场，将联手已经深耕租房行业的优质合作伙伴，借助支付宝和蚂蚁信用推出租房免押金服务。

租房时代来临意味着什么？

排名前列、这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。

商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。

第二、大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。

第三、“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。

第四、由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。

第五、未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。