房子去哪了?原来只是从开发商手里跑到经销商手里

作者：王一楼

房产投资就是捕捉房价上涨带来收益的工具，而投资价值就是卖出与买进的价格差。所谓有投资价值就是指未来能够以更高的价格卖出收获涨价带来的盈利。

当前，楼市火爆各地库存告急，去库存的国家任务表面取得巨大的成功。于是，地王再次涌现，各地传出来了加库存的声音，甚至还有些人发明了“房慌”的新名词，误导了很多不明真相的人成为了被割韭菜的消化库存的工具。

一方面售楼处一开盘就售罄，开发商使出了先排号再按照排号数量推出楼盘的饥饿营销模式，给人造成再不买又涨价的恐慌。另一方面，前期业主大量抛售，开发商严禁更名，房管局随便停止网签，让卖房人七折八折无法出手，这种一二手之间的剪刀差就是楼市较大的风险。

如果房子真的没了，干嘛开发商不让更名，数万甚至数十万元的更名费为什么不赚白不赚，而不让更名的原因非常简单，那就是更名就会让售楼处的新推出房源价格失控，因为有人便宜卖的话谁还会买售楼处的新房源，并且都是没有交房入住的同期的房源。

那么为什么有很多业主在打折抛售，那是因为这些业主本身都是投资者，当他看到现在买房的人其实都是跟他一样的投资者，那么未来大家同时抛售的话，就是未来能不能卖出去的问题了。

问题已经明朗了，现在买房的人，几乎100%都是投资者，也就是未来都准备涨价后卖出的买家。那么问题就出来了，谁还会是未来的接盘侠呐？

更清晰的是，现在买房的人，都是未来准备卖出的人，这种人在房地产市场叫做投资者，在营销学里叫做经销商，也就是说买房子的目的就是把房子在合适的机会卖出。所以，才很多人整天有人问我投资价值的问题。

所以，房子库存不是真正被消化了，而是从开发商的手里转化到了经销商手里，确切的说，是经销商用自己的钱让开发商的库存转化成了自己的库存。

前期的经销商库存没有卖掉，后面又增加了很多经销商，这就是当前的现状。流通学都知道，库存消化了再次进货，保证市场库存的正常值非常重要，但是，现在的房子都在经销商手里，并且这轮房价大涨后投资者成倍增加，也就是经销商数量大幅增加了。

要命的是，开发商连续创造地王，也就是说开发商这面还以为库存真的没有了，于是马不停蹄继续增加供给，要和经销商手里的存货未来在通一个时间点展开同场竞技，于是，我发表了《地王涌现，不是行情的起点，而是行情的终点》。

明眼人看出来了奥秘，这些明眼人就是经销商，自己手里的房子还没买出去，开发商又在大规模盖房，这让自己手里的房子情何以堪，于是，一部分人开始抛售，抛售的原因就是不想在以后看谁跑的快。

突然想起以前家电市场的空调大战，每个品牌都有一大堆经销商，订货会上各家经销商交钱订货，厂家还能根据各家经销商的库存量决定生产进度。但是到了房地产市场，开发商可不像空调厂家先看看经销商手里的货卖完没有，而是只管自己手里的货，只要自己手里的货卖完了，就加快供应量，那么最后倒霉的就是开发商和经销商共同倒霉。

如果还只是空调卖不出去的话，影响的只是手里有货的人。可是如果房产积压出现价格朝下，那么就不只像空调市场那么简单，因为不仅投资者会抛售，那些刚需者也会卖掉房子参与踩踏。

所以，很多人问我，房子还能投资吗，我是这样回答的，涨幅高的不碰，只能寻找涨幅低的价值洼地，所以我带领会员们考察的都是价格已经回调过的价值洼地，因为我也能清晰的看出市场的真实情况，我不想让信任我的人成为最后的接盘侠。