海南上半年全省房地产业同比增长24.0%,商品

海南楼市进入下半场

从去年10月起，全国主要一二线城市开始限购限贷，而海南还在去库存。今年年初，被限购的一二线城市资金涌入海南，来自岛外的投资客在风娇日暖的海南整层扫楼，

2月份全省库存需要23个月去化，在6月底减少至11个月，而2015年末的商品住宅去化周期为45个月。  

据国家统计局数据，今年一季度，海南房屋销售面积同比增长103.8%，销售额同比增长132.2%；成交均价达12639元/平方米，直接逆转房价连跌五年的局面，海口、三亚两城一路高歌猛进，两市轮流占据全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅排名前列的位置。

据海南省统计局数据，全海南共10个市县房地产开发投资占比超过全省平均水平，其中，临高、三亚、陵水房地产开发投资占当地固定资产投资总额的比例均超过70%。  

从今年4月起，海南开始了一系列堪称“五花大绑”式的调控，包括停止批准套型建筑面积在100平方米（含）以下的商品住宅建设；暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续；启动海口市区、三亚、五指山、琼海、保亭、白沙、琼中七个市县限购；将海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限提高到5年。  

炒地和炒房同时被严厉打击，海南楼市在三个月疯涨之后被迅速收紧。同时，海南省住房和城乡建设厅主要负责人在今年7月表示，商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务，主要市县去库存任务可认定为基本结束。下一步的重点应为稳定房地产市场，控制量价异常波动，防止大起大落。  

海口楼市

海南省住建厅从去年11月起已停止对外公布备案价，多家楼盘销售人员和机构介绍的全市均价在15000元/平方米左右。海口城区内碧桂园、金地、绿地等多个在售楼盘比6月份上涨10%左右，龙华区的海口碧桂园最近一次开盘均价为13000元/平方米，较受欢迎的三房均价为16000元/平方米。开盘时间未定的金地华府预售价在16000元-17000元/平方米之间。不在限购区域内的住宅上涨较快，以东海岸的千江悦为例，目前在售均价为18000元/平方米。  

上涨更多的是成交量，海口碧桂园的两房仅剩顶层两套处于被预定状态，无可售房源。一季度的疯涨刺激了岛内购买力，一名林姓本地居民称：“我从去年底房价刚涨时就想买二套房，但一直犹豫不决，没想到过年后会涨得那么快，8月份赶紧买了一套88平的两房，单价比我去年看中时高了6000块。”  

一位从岛外来海口就业但还未拿到本地户口的彭姓购房者称，迫于一季度火热的楼市，她抢在没限购前买了一套60多平方米的小两房。  

海南某房地产咨询公司董事长表示，限制100平方米以下户型的报建，确实能够在短时间内促进中小户型的销售，但海南现在与内地一样，限制预售价，从根本上抑制了成交价的再次暴涨。海口多个项目的现场销售人员称，虽然100平方米以下小户型在禁止报建后已成稀缺资源，但依照过往经验来看，岛外的自住购房者多以家庭为单位，100平方米以上三房还是较受欢迎的户型。  

岛外投资客目前能够买到的小户型产品，还有商住公寓。海口碧桂园预计在下个月开盘不限购的克拉公馆，预售价在14000元/平方米左右。但克拉公馆的现场销售人员表示，目前的岛外意向客户还不是很多，无论是自住还是投资，岛外购房者还是倾向住宅产品。  

调控已影响了房企的开发模式，海南楼市或将迎来新旧秩序的更迭。上半年想进海南的房企多数是“赶紧来，再不来我就掉队了”的短炒心态，而现在开始转换为中长期的角度看待海南。  

海南房屋的建设规范也正在朝内地一二线城市看齐。今年为应对建筑垃圾污染，海南提出了全装修，不久后海南将会进入精装时代。海南今年还规定了商品住宅规划报建审批规模，不得超过年度商品住宅建设指导性计划确定的规模。去年底海南出台了“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。  

本土的一些小型开发商在这种趋势下被逐渐淘汰，一位在2010年海南被定位国际旅游岛时成立房地产公司的开发商人士透露，他在前两年已全部停掉了地产开发业务，转做其他行业，“以前海口的房子很好做的，现在又要讲究楼间距，还要设计车位面积，我们的技术比不了金地、雅居乐，就不做了。”他说。  

一家海口本土的大型房企营销负责人表示，公司成立十年以来一直在100亿元左右的销售额徘徊，近两年竞争逐渐激烈，逼迫他们开始筹划跨越式扩张。“我们的计划是在五年内规模翻5倍，从去年开始加速拿地，不进步就会被淘汰。”这位负责人说。  

海南旅游业转型

海南省发改委称，今年一季度全省房地产开工投资占总投资比重、房地产税收总额占地方税收比例双双超过50%。据海南统计局初步核算，2017年上半年全省房地产业实现增加值216.67亿元，同比增长24.0%，居各行业之首。  

为守护生态红线，海南在今年永久停止了四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目。2016年，海南当地环保局向儋州市的恒大海花岛28个项目下达《责令停止建设决定书》，责令海花岛项目改善污水处理设施和控制人口规模。  

随着房地产的大规模开发，政府手里拥有的优质资源已经很少了，对生态红线的压力很大。 进入海南的开发商还将迎来产业升级，例如海航地产去年开业的商业项目日月广场，原设计的大部分地面建筑移至下沉广场，下沉广场的上方留出了大面积的市民休闲空间，项目总投资40亿元，其中环保投资达10亿元，海航地产内部人士透露设计方案是经过与政府沟通后修改的，比原计划增加了约20%的成本。  

早期海口是粗放型的卖地增收模式，现在政府更倾向于出让配建产业的地块。以前的配建产业，开发商多数还是先建住宅卖房，很多承诺的写字楼都不了了之，现在海口市政府已明确规定必须先建完产业配套，才能建住宅。海口市区现在也出现了一些新建成的新型产业物业，如有SOHO办公楼和孵化器的喜盈门，位于大英山的互联网大厦和创客大厦等。    

去年1月，海南被确定为全国排名前列全域旅游创建省。今年4月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提出海南国际旅游岛建设发展的六大战略定位，其中包括我国旅游业改革创新的试验区。刘赐贵曾在公开场合表示过推进全域旅游的重要性。  

推广全域旅游的排名前列步就是进行旅游转型。此前从2016年海南经济运行情况新闻发布会获悉，海南省2016年全年接待游客总人数达到6023.59万人次，但据新华网报道，实际的旅游收入仅为600亿—700亿的规模。而据国家统计局数据，同期的厦门市旅游人口为6800万人，旅游总收入达970亿元。  

去年以来海口、三亚等十余个市县吸引了一大批旅游投资项目，海南省去年全年签约旅游项目58个，签约金额1551亿元，其中海口观澜湖度假区、三亚亚特兰蒂斯、儋州海花岛旅游综合体等81个旅游重点项目总投资额约为450亿元。  

同时，海南还在通过商业开发激活旅游业红利。过去两年，外来的商业配套在快速增加，已进驻海口的商业包括万达广场、新城吾悦广场、绿地中央文化城、观澜湖新城、恒大文化旅游城等。

岛外人在海南购房压力将持续上涨

自去年起，包括双暂停令、禁毛坯令、绿色标准令、限购限贷令、禁海令、小户型限制令等一系列海南房地产新政密集出台，这不仅透露出海南房地产市场将回归“房子是拿来住的，不是拿来炒”的定位，更透露出海南房地产业将更重视生态环境保护和提高开发品质的转变。

而依目前调控的趋势来看，岛外人海南购房压力将持续上涨！

压力一：海南房子报建越来越难

海南全面禁止围填海+200米海岸线严控；永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目；美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅；严格控制可能影响居住环境质量区域的商品住宅开发；严格控制生态红线区周边的商品住宅开发；停止产权式酒店项目规划报建审批；商品房主体工程封顶后方可批准预售。

由此可见，海南房地产项目报批审核的要求越来越高，也越来越严，如果没有大批新建商品房入市，未来海南供不应求的市场失衡会更加突出！

压力二：海南贷款购房会更加困难

据调查显示，目前，海南地区房贷额度比较紧张，房贷利率越来越高，越晚买房成本就越高，以后贷款购房会更加困难。

例如，招商银行海口分行：9月20日起，招行海口分行下发通知，海南地区个人首套房按揭房贷利率上浮5％，9月20日当天起执行；二套房房贷利率上浮15%。光大银行海口分行：个人首套房贷款利率上浮10％；二套房贷款利率上浮20%。（具体房贷利率以实际放款为准。）而其它银行首套房和二套房贷款利率政策均有不同程度的上浮，多家银行表示主要方向根据相关政策，以及市场不同情况进行调整。

压力三：海南购房总额进一步增加

海南省住建厅和省规划委联合颁布史上最严全省限小令，要求全省各县市自即日起停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。这是什么概念？结合当前全省仅11个月的库存量来看，说明海南今后只会剩下100平以上的房子。

假如购买三亚的房子，目前房子均价至少30000元每平，若买100平的房子就得拿出300万以上。此外，目前全岛正步入的“全额抢房”时代了，若一下子拿出300万的资金去购房，可想而知购房压力会有多大。

海南房子的价值将日益凸显

海南房地产具有独特的价值，内地城市的雾霾经过治理，可能会重现蓝天白云，但绵长的海岸线，细软的沙滩，冬季暖洋洋的太阳以及常年二十几度的气温。四季如春这种奇观，除了海南，全中国再也找不到第二个城市能更好的诠释这个词了。

随着近几年海南的发展，以养老、养生、康体、度假为主的外地客户不断涌现海南宜居楼盘，催生了海南房价上涨的必然因素之一，区域土地供应不断减少，稀缺性日益凸显。依托海南得天独厚的自然环境，来海南买房养老，一个据说能让你多活20年的地方，未来还将会有更多的购房者选择来海南买房。

资源稀缺时，财富分配资源，未来能在海南拥有一套房子，成为财富的标配。现在海南的房价还没到天花顶，大多数中产阶级都能上车。但如果海南商品房库存去化达到较低时，能成功上岸成为新岛民的，往往只有富翁才有财力抢滩登陆了。

近日，《物权法》正式生效，商业产权到期后两种结果！

排名前列，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用。

第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿。

也就是说不管是50年产权还是70年产权，买房子肯定都不会亏了。如果自住，产权到期后，可以届满期前一年申请续费，缴纳的土地出让金不会超过5位数。如果是投资，按照国家稳定房地产的大政方针，房价肯定是不会暴跌，长期持有跑赢通货膨胀是没有问题的。

最后小编分享几句买房干货

人无完人，房子也一样。

1、你选了配套齐全的房子，你得接受它的高房价；

2、你选择交通方便的房子，你得接受他的环境普通；

3、你选择环境优美的房子，你得接受他的配套缺陷；

4、你选择了低价位的房子，你得接受他的位处偏远；

5、你选择了升值空间巨大的房子，你就压接受它的现状一般。

所以，买房先要给自己定位好，再去选择，这样才能保证你买到合适的房子。