海南购房攻略王军分析为什么我们说现在置业海南是“最佳时机”?

海南购房攻略 2019-04-09 16:36:27
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海南购房攻略王军分析为什么我们说现在置业海南是“最佳时机”?

作者:王军   微信号:hnwangjun123

从现在算起,距离海南省的自贸区政策颁布,已经一周年了。

在这一年里,海南为了更好地建设自贸区,出台了全域限购、限价等一系列政策来调控地产。在政府大力调控下,海南房价平稳、健康运行,海口一直执行17300元/㎡的一刀切式限价,而三亚楼盘价格与自贸区政策颁布前基本持平。

可以说,政府所希望的“楼市向稳”目标已经达到了。

更确切地,政府这波调控有效地化解了自贸区利好政策所带来的房价上涨压力,让海南房地产市场更加理性。但对于房价来说,这绝对是行政手段干预下,打出来的政策底。很多人近期都感到,调控下的海南房地产市场暗流涌动,变盘的时间节点日益临近,这是一波享受政策红利的好机会,王军觉得一旦错过了这波政策底,再想上车成本就太高了。

第一:供给与需求的基本规律

行政手段只能干预一时,最后还是要回到市场层面,供给和需求决定了房价。从供给层面看,在经历了17年的火爆去化年之后,海南存量房去化周期缩水明显。另外,从2018年开始,海南陆续出台了一系列控制或减少供给的举措,例如"永久停止中部五指山、保亭房地产开发,禁止100平米以下商品房建设,禁止开发两百米范围内海岸线等政策。前不久政府出台的《关于鼓励存量房住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的意见》,对于海南3.1万亩存量住宅用地,更是提出了四类处置措施:

1.土地用途改变,由住宅转为产业项目;

2.土地置换,置换为其他用途土地;

3.转让盘活,同意改变用途为产业项目建设;

4.政府依法有偿收回;

可以说,未来海南商品房增量市场已经基本关闭,仅剩目前市场上在售或者已经报建未售的部分存量房,供给的严重短缺势必将对海南的房地产市场造成深远影响,海南自贸区的住宅将真正成为少数人拥有的奢侈稀缺资源。

从需求角度来看,如果因为调控很多人就不买房了,那调控一定非常有用,可调控并不能直接将需求消灭,仅仅是暂时将需求遏制住了,就像一座火山一样,仅仅是盖住了上面的盖子。

岩浆越积越多,需求越积越多的时候,始终有喷发的那一天——这也是为什么每次调控松绑后,房价报复性上涨的逻辑所在。

王军分析海南的购房需求,面向的是全世界多重需求。对于海南的购房需求而言,如果满足以下任意一条,建议就可以不用在海南买房了。

1、 本地人,家里有盖的房子,住着很舒服,没有换房子的必要;

2、 新海南人,已有刚需住房,不需要改善,孩子还没出生或不需要学区;

3、 新海南人,已有改善住房,能满足自己对生活的向往;

4、 岛外客户,家乡的冬天非常暖和,不用给孩子裹厚厚的衣服,老人不会犯风湿哮喘;

5、 岛外客户,家乡空气新鲜,没有雾霾,不用担心小孩、老人吸了雾霾损害身体;

6、 岛外客户,不堵车,不用挤地铁,喜欢生活在压力大的城市;

7、 岛外客户,家乡风景秀丽,随处一拍蓝天白云,有山有水;

8、 投资渠道多,资产不需要考虑抵御通胀,没有必要靠买房置业来投资保值;

9、 没有养老方面的需求,也不需要考虑家里的老人到海南享受候鸟式生活;

不可否认,岛外客户来海南购房的欲望和需求都是极其强烈的;在雾霾严重的区域,海南房已经成为了刚需。

由政策红利所带来的投资价值也日益凸显,尤其是在人民币贬值大趋势下,投资保值变得尤为重要。目前来看,P2P爆雷、对股市已经失去信心,加之投资渠道匮乏,实体经济不景气的情况下,到拥有政策红利的区域买房成了最靠谱的投资保值的手段,而海南房产目前已经是中产阶级以上家庭的资产标配,既是身份象征,也是投资保障。

随着在售存量房逐步去化,未来海南楼市的供给将会出现极为短缺、“僧多粥少”的局面。面对岛内刚需以及改善型需求、人才引进需求、岛外躲霾、养老、度假、投资等需求日益增长的压力,势必会出现一波恐慌性购买,未来供需将呈现失衡的状态。现在海南正处于最严厉政策的调控下,能买、能选,价格还处于洼地——无疑是最合适的购房时机。

第二:价格终归要回到价值上去

目前是政府调控非常严厉的时期,这时候的价格是行政手段干预造成的,很多人会说中国的房价太高了,然而,作为“面包”的房价偏高,究其根本是作为“面粉”的地价本身就很贵。当地价如此值钱的时候,房价自然值钱。日本90年代房价急跌的经济危机历历在目,政府重调控,是为了让房产回归理性,让房地产市场健康的发展。一旦房价大幅下跌,对中国的金融系统,对房地产相关各行各业的冲击太大,这就是为什么国家要出台如此严厉的调控政策的原因,通过调控,将房地产市场冻住,没有买卖就没有伤害,以此挤压泡沫防范系统性风险。

由于行政干预,部分优质城市的优质项目,价格已经和价值背离了,甚至出现了价值远远大于价格情形。这种城市,这种时候,最佳购买时机也就出现了,而海南,就是当下最适宜购房的区域(但是王军觉得很多朋友都有一种买房情怀是买涨不买跌。。)

自贸区政策颁布一周年,海南各种红利政策扑面而来,各种招商引资项目也纷纷落地。海南财税体系改革为未来经济腾飞打开了通路,国际医疗、教育机构大型市政配套等的建设稳步推进;交通方面,湛江至海口高铁项目,预计今年开工建设,湛海高铁将连接国家高铁网络,有效地打破了海南岛对外交通瓶颈。

而最受外界关注的自贸港建设也有了很大进展。在十三届全国人大二次会议上,“启动海南自由贸易港法”立法调研、起草工作相关内容被写入全国人大常委会工作报告当中,这标志着海南自由贸易港法正式提上国家立法日程。与自由贸易区相比,自由贸易港的开放水平更高,自由贸易港建设的集群效应将实现物流、交通、服务等方面的一体化,为海南经济发展带来数倍的杠杆经济效益。

全岛建设自由贸易试验区并逐步过渡到中国特色的自由贸易港,这是亲自谋划,亲自部署,亲自推动的国家重大发展战略,其政治、经济、外交意义不言而喻。对比新加坡、香港城市价值与房产价格,更是可以清晰的看到海南房价未来巨大的空间。

可以说,在海南置业正应了那句老话:“有花堪折直须折,莫待无花空折枝”!

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