2018-2019海南楼市的思考

一、新政的影响

(一) 房地产税，未来影响深远

1.美国的房产税

与中国不同，美国的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权，不用担心被强拆，但需要每年缴纳数额不小的房产税。房产税征收在美国已有200多年的历史，目前房产税税率是1%-3%，

房产税由各州政府征收，也由各州自行决定税率的高低，是地方政府的消防、教育、医疗等公共服务费用主要来源。2016年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,127美金。

多数研究表明，房产税税率升高(或减免的消除)将降低对住房的需求，导致房价下降。

2.中国的房产税

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，逐步建立完善的现代房地产税制度。

地产税的征收三个作用

排名前列：增加财税收入，房产税成为房地产领域的一类重要税种，支撑地方公共财政事业。

第二：是积极调节收入水平，对于多套住房持有进行干预，能够有效地引导购房预期。

第三：是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，楼市的炒作现象会减少，房价上涨的动力自然减少。

房地产税来了，谁受影响较大？

囤积了大量住宅:

拥有多套房产的人成为压力会非常大，为了控制成本压力会抛售部分房产，短期对房价构成影响，囤积大量房子的人财富将显著缩水。

旅游、养老地产:

淡季房屋利用率不高、而且则其持有成本大增，这类房子将成为鸡肋。

购买了三四线城市郊区、新区住宅的:

绝大多数三四五线城市人口增长乏力，楼市上涨动力疲软。

3.调整政策的影响：中国房地产的未来之路

住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位，以及未来房地产政策的核心是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求。

就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场调控效果来看，楼市下行趋势已成定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在慢慢悄然变化。市场基本确立了下行态势。

中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

货币超发问题将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。中国的经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，这些都意味着，投资房地产高收益低风险时代，已经终结。

(二) 住房租赁

在“租购并举”住房政策导向下，各地政府、企业、金融机构争先恐后进入住房租赁市场。近期，中信银行、中国银行及建设银行宣布进入住房租赁市场。从信贷资金的可获得性、价格等性价比指标来看，住房租赁贷款也秒杀传统涉房贷款。

住房租赁的资金渠道被打通。

信贷投放的支持:

为了培养客户的长租观念，建设银行将对按居贷的贷款资源、利率给予一定优惠条件，“现在银行信贷投放规模非常紧张，但未来对按居贷款的投放额度会保证供应；

在利率方面：

将执行比同期个人住房按揭贷款更优惠的利率，例如当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平，按居贷就会执行基准利率”。此外，该类贷款是纯信用贷款，无需抵押。

与按揭贷相比，性价比优势明显。

目前超50城发布租赁政策包括国家确定的12个租赁试点城市。

二、中国楼市的现状

2017年黄金周多地楼市“惨淡”，一、二线热点城市成交量为2014年以来较低。黄金周热点城市楼市遇冷，缘于精准调控效果显现，显示出楼市正不断挤压投资和投机成份，逐渐回归健康和理性。

在楼市调控大背景下，前三季度全国商品房销售增速继续回落，房地产开发投资保持平稳增长。

业内专家认为，目前政策仍在持续收紧，楼市成交“量缩”阶段还没有结束，估计要持续到明年，成交量才会慢慢筑底。成交量持续低迷后，成交价格就会出现下跌，目前部分城市已经开始跌价。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈价格微跌状态，预计二手房成交价格下跌的城市数量还会进一步增加。北上广深四个一线城市同比涨幅连续11个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落。

北京为首的一线城市状况

10月8日，记者从中原地产研究中心获悉：在调控影响下，今年国庆长假前7日，北京楼市合计签约143套，同比下跌65%，是2009年来的历史较低值。

北京新建住宅7天网签：116套

二手房网签：27套，均是2009年来的历史较低值。

投机性需求几乎全面被遏制。

以燕郊为首的“北三县”房价跌了25%，北京二手房房价跌了15%。

10月7日，微信朋友圈流传北京北三环较便宜一居室290万的消息。 “这位业主在8月份挂牌时最初报价为350万元，此后一度下调至330万元。不久前再次调价为310万元，目前虽然官方报价仍为310万元，但是，业主表示愿意以290万元的低价成交”。

三、海南楼市的现状

1.海口楼市的价格洼地

“我们拿海南的房价对比2016年一、二线城市的均价，可以看出，目前海南的房价，和其所处的世界性地位是不成正比的，是典型的价值洼地。

2016年10月全国100城市房价排行榜，海口楼市均价7923元/平方，排名第51位。三亚以20478元/平方排名第9位。

2.海口楼市的复苏阶段

海口城市棚改

海口市政府将实施“三年棚改计划“，在2016-2018年间陆续启动50余个棚户区(城中村)改造项目，总投资规模超过1000亿元。棚改的家庭有钱了，活跃了海口楼市购买能力

3.海口楼市的火热阶段：导火线

由于雾霾和天气等因素影响，海南房地产市场不断升温。越来越多人发现海南这片没有污染的净土的价值，随之而来的是海南楼市的第二春。

4.海口楼市的遇冷阶段

楼市调控的不断加码和升级：投资客的消失，海口楼市龙头区域西海岸楼市价格趋于稳定。

海口最近暂停棚改:棚该带来的利好在短期内也消退

北方雾霾治理取得了改善:因为空气质量带来的利好也会慢慢消退

北京楼市的调整，会影响北京人来海南购房:来海南购房的主力城市北京，占比海南岛外客的20%（在海南买房的有70%都是外地人）。

最近北京楼市调整，有的地方调整幅度为20%。北京人势必看空全国楼市，北京来海南购房产的人会严重缩水。

海口价格过高的影响:

通过一年海口楼市的发展，海口房价从8000一平，上升到16000一平左右。海南很多市县楼市的发展很快，其楼市价格已经脱离来海南养老的购房成本。

据调查，来海南养老职业的人群对价格非常敏感。他们希望的价格成本在4000-7000一平。这样的价格在海南很难找到。

这些都会对海南楼市产生深远的影响。

四、海南楼市的问题

海南经济过度依赖房地产:

在全国42个大中城市房地产投资依赖度排行，三亚房地产投资占GDP总额比重86.22%、海口48.47%分别排名前二位。

如果过度依赖，那就是“病”。不仅会制造泡沫，还会冲击实体经济，危险信号。

依靠旅游带动房地产投资。一旦旅游热降温或者面临高强度房产调控，这类城市的楼市泡沫风险将较先兑现。

房地产税对海南的影响：

三亚乃至海南多数房屋只有季节性使用价值，基本都是在秋冬季节使用，加上供应量巨大，很难转嫁房地产税，这对于三亚乃至海南的楼市是个利空，或许会导致这些城市楼市滞涨，严重还会重蹈当年覆辙。

投资回报率:

迪拜房产投资回报率:

迪拜房产的投资收益可谓相当可观,在迪拜，豪华别墅的租金收益率可达5-6%，而公寓更可获得8-10%的收益。再加上迪拜的平均增值超过15-20%。可以说，迪拜的租金收益傲视全球。

美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，加拿大的蒙特利尔，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。

三亚房产投资回报率:

每年能获取的收益是房屋价格的1.68%。所以在三亚买套房，想单靠租金回本的话，需要60年左右。海口也只有3.17%。

“亚洲排名前列海岛”之称的普吉岛:

普吉岛房产项目其中一半被外国人买走，大部分是欧美的业主，他们每年冬天有庞大的度假需求。由于房价相对较低，折合人民币五、六十万就可以在著名度假区买到一个非常漂亮的度假屋。通常租金回报可以达到6%-8%或更高的回报率。

投资流动性:

很多人到海南投资购房的初始动机是因为此类区域碧海蓝天、认为适合度假、养老居住等需求。但后续发现很难转手，这造成房产市场流通性较差。另外，众多房企投资非理性狂热，大规模土地出让后，市场供应总体偏高。

思考：

在去异地躲霾的时候，是住在自己的房子里，还是住在酒店里更划算，有没有必要去一座城市买一套房而锁定了未来几年甚至几十年的一个旅行目的地。