2017年海南楼市中报(上中篇)

海南心观察 2017-09-10 12:42
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政策频出 疯狂楼市刹车“疯狂”楼市刹不住车,“降温”政策连连出台 短短不到一年时间,海南各市县的房价基本涨幅50%以上,个别楼盘甚至涨幅达到一倍还多。

2017年海南楼市中报(上)

政策频出 疯狂楼市刹车“疯狂”楼市刹不住车,“降温”政策连连出台

短短不到一年时间,海南各市县的房价基本涨幅50%以上,个别楼盘甚至涨幅达到一倍还多。从2016年12月海南省出台“两个暂停”政策,到2016年10月全国开始一二线城市严厉的限购限贷政策出台,再到2016年底北方严重的雾霾和寒冷的冬季,在越来越多外省人口到海南购房的背景下,整个楼市成交如野马“脱缰”一般疯狂上涨。1-5月海南房地产房屋销售额1283.63亿,超过2016年全年的销售额。

整个海南省的房价都出现了明显的增涨,不论是省会海口还是著名旅游城市三亚,都是抢购的热点。对于岛外购房人群来说,也许海南楼市仍处于“洼地”,为了拥有碧海蓝天,很多客户开始分流到全省各个市县置业,东线的文昌、万宁、琼海、保亭、乐东、陵水,西线的澄迈、临高,甚至连以往少人问津的琼中、五指山等中部偏地区也开始出现投资客的身影。对于热销的小户型房源,许多人都是全款付清,三亚500-600万左右的别墅像大白菜一样抢购。“1个北京卫生间可换1套三亚海景房”等等广告屡见不鲜,在楼市热潮中,来自京津冀地区的和东北三省居民仍是楼市主力军。

 2017年上半年,在全国因城施策的导向下,各地政府积极深化房地产政策调控,海南楼市也随之出台一系列限购、限贷政策,以稳定房地产市场发展。4月14日海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行等三部门联合发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》:

限购:在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

限贷:首套房商贷首付30%;第2套房贷首付50%(除三亚外,其他市县无房贷的首付40%);第3套停贷。

限售:禁止期房转让;居民家庭新购买第2套及以上新建商品住宅产权满2年、法人单位新购买的新建商品住宅满3年方可转让

紧接着,琼海、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等地相继出台调控细则。

  随着房地产调控取得成效, 2017年上半年海南房地产市场整体平稳,量价齐升,其中海口、三亚、陵水、万宁、琼海市场去化效果明显。截至6月底库存去化期约为11个月,比去年末减少12个月,限购实施后市场成交回落。 (文中数据来源:中国旅游地产销售联盟、旅居产业研究院、新华社、海南省统计局 )

2017海南楼市中报(中):海口三亚及主要市县情况分析

 一、海口房地产市场情况分析 

  房价、限购、学区房等热点都是市民关注的焦点,眼看着房租和房价不断上涨,却还没入市的潜在人群仍在“观望中”等待下半年楼市的发展变化。随着政府进一步 调控力度,上半年海口市房地产市场明显降温,房地产开发投资增速回落,房地产新开工面积增速明显回落,房地产销售面积增速不断回落,房地产开发投资的下行压力很大。据资料显示,4月份仅海口的楼市成交量就高达9400余套,成交均价超14000元/平方米,达到近年来的一个峰值。随着5月海口也出台了相关更加严格的限购政策,由于海口之前库存的房屋量较大,2017年上半年海口的房地产销售还在去库存,受调控政策影响不大,但从全年的销售情况预计看,海口的楼市总体是在不断降温,全市房屋销售增速会有所回落。上半年,全市累计房屋销售面积为217.15万平方米,同比增长18.5%,房屋销售额为260.18亿元,同比增长58.9%。

  2017年上半年,海口商品住宅市场以两房、三房刚需产品成交为主,成交户型面积集中在80平-100平,成交主力单价为8000-12000元/平,成交总价集中在60-80万和80-100万,省会海口刚需性质明显。

  二、三亚房地产市场情况分析

  自2016年底至今年以来,受内地雾霾天     气、三亚市棚户区改造、上年同期商品房销售量相对较低,对比基数偏小,加上今年以来三亚市对商品房价格的调控等因素影响,购房需求有所释放,推动三亚房地产市场大幅增长。上半年,全市房地产开发投资261.6亿元,同比增长19.8%;全市房屋销售面积141.16万平方米,同比增长60.5%。

  三亚一直以来都是购房者对海南置业的热门之选,上半年三亚以60-90平中小户型成交为主,成交均价领跑全省,热门区域单价集中在2万-3万/平。市区内的楼盘从年前的22000元/平涨至33000元/平的大多数房源售罄,甚至高达4万/平的价格的房子也备受青睐。越来越高的房价会推高当地的物价消费,省外客户仍是购房主力军,对当地的居民形成非常大的压力。

   三、多个市县楼市去库存效果明显 

   2017年前5月海南房地产整体成交量占2016年全年的57%,重点市县均价呈稳固向上的趋势,去库存效果明显。1-5月,销售面积增速继续加快的市县有:海口市、屯昌县、白沙县、临高县、乐东县、昌江县。在海南重点市县,一房、两房的投资度假型房源销售最为紧俏,澄迈、儋州本地人购房需求不小,以80-100平的主力户型热销,其次80平以下的小户型为主;东线城市和保亭楼市以岛外需求为主,集中购买60-80平的户型。东线城市因资源配套较齐全,整体成交价格优于西线城市,陵水地区以沿海项目主推,均价在10000-16000元/平,澄迈和儋州主城区的楼盘均价也有7000-8000元/平。

(本文数据综合来源:海南省统计局、旅居产业研究院、三亚统计信息网、海口市统计局)

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