深度解读海南“两个暂停”政策

作者：晨海

海南房地产业的“两个暂停”包括2个层面，一是暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

海南这一次的“两个暂停”政策始于2016年2月，截至去年9月，共4次出台“两个暂停”相关政策。

（一）“两个暂停”政策出台

2016年2月23日，海南省政府发布《关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号），标志着海南房地产业这一次“两个暂停”的正式开始。但这并不是海南排名前列回实施“两个暂停”，在2010年1月份，海南也实施过一轮“两个暂停”，那一次调控的出发点是在海南国际旅游岛获批后让过热的楼市降温，但在2个余月后随着《海南国际旅游岛发展规划纲要》出台后，在当时被称为“封地”的“两个暂停”政策便放开了，此后，海南商品房开发面积就开始剧增。

据海南省住建厅的数据显示，截至2015年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。其中，商品住宅库存消化期超过全省平均水平的有13个县市，情况最糟糕的是乐东县，消化期长达117个月。

面对2015年留下的如此之高的商品房库存量，库存去化必然成为2016年后海南房地产主管部门最紧迫的任务。

2016年2月这个文件主要有关“两个暂停”的内容是：

对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县。

暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）。

暂停新建商品住宅项目规划报建审批。暂停审批后，相关市县将商品住宅库存消化期降低到全省平均水平以内的，在下一年度由省国土、住建部门根据市县消化量确定年度商品住宅用地计划，办理新增商品住宅用地审批和商品住宅项目规划报建审批。全省各市县都要努力将商品住宅库存降至合理区间。鼓励企业积极创新促销方式，加大促销力度，提升促销效果，大力消化存量商品住宅。各市县政府要高度重视稳定房地产市场工作，切实履行房地产市场调控主体责任。对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。

之后，海南又在同年7月、12月发文要求落实“两个暂停”，持续加强对商品房去化的力度。

（二）第1次深化“两个暂停”

2016年7月9日，海南以省政府办公厅的名义，发布了第 2份关于海南房地产业“两个暂停”的文件，这个文件是《海南省人民政府办公厅关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知》（琼府办〔2016〕151号）。这里提到的22号文就是2016年2月海南省政府发布的《关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）。

第2份“两个暂停”文件主要是为了对“两个暂停”的内容、操作程序、已供应商品住宅用地的管理做出进一步的明确和规范。

（三）第2次深化“两个暂停”

2016年12月7日，《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》发布，加大了“两个暂停”的范围，提出将海南中部的五指山、保亭、白沙、琼中4个市县列入。文件的主要内容是：

未列入“两个暂停”的市县，每年商品住宅（含酒店式公寓，下同）规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积；列入“两个暂停”的市县，每年商品住宅规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积的50%。近两年年均商品住宅销售面积数据从房地产管理信息系统（网签系统）提取。五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县，应坚持生态优先，从严控制房地产特别是商品住宅开发，不再以商品住宅库存消化期作为是否实施“两个暂停”的依据，直接列为实施“两个暂停”管理的市县。

到2016年底，海南全省商品房库存约2560万平方米，比去年减少930万平方米，去化期从2015年底的45个月降到23个月。

（四）第3次深化“两个暂停”

2017年1月，时任海南住建厅厅长丁式江表态，2017年海南省将力争将去化期从23个月降至18个月内，而实际上，截至当年第3季度末，海南的商品房库存已经不足18个月了。尽管彼时商品房库存已大幅度降低，但是海南省政府还是出台了第4份“两个暂停”文件，也就是去年9月28日发布的《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号），我们来看看它的主要内容：

目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。

据海南统计局数据，截至2017年底海南商品房库存已降至11个。可见，至此“两个暂停”虽然仍在实施，但已不再把去库存当作首要目标。