未来买房要看这两样,比房价更重要

“历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。”

这种直言不讳的警告，出自决策者之口，对楼市颇有警示意义。

许多三四线城市、一些东南亚国家的海外房产，以及大多数的公寓、小产权房、老破小和新城区连亮灯率都十分可怜的新房，根本就没有流动性，无论是租还是卖，都无人接盘，这是更大的危机。

事实上，今年以来，各级部门对于房地产的预警就不绝于耳。

中央层面不断重申“房住不炒”，银保监会再次严查银行资金违规进入房地产，住建部持续对楼市过热城市发布预警，地方层面的楼市调控一波接一波，而《人民日报》海外版则直接打出了《中国不会靠炒房拉动经济》的标题。

有表态也有行动。可见，决策者对于房地产金融风险知之甚深，对于稳楼市的节奏亦有底线把控。

简单寄望于新一轮大涨，无非是路径依赖所致，而忽视了大环境的变化，更没考虑到楼市所处阶段早已不同于往日。

蒙眼买房的时代已经过去了，不要再把决策者的预警不当回事。请记住：

未来买房，比房价上涨更重要的，是流动性和安全性。

没有流动性，就没有价值。

当时的温州，是炒房团较大的发源地之一。当民间借贷危机爆发，资金链断裂，所有资产价格都不足以维持，变卖房产就成为少有的拯救之策。越是急于变卖，价格越是向下滑落，温州房价从较高点一度腰斩。

这个案例指向了一个再简单不过的现实：任何资产，一旦失去了流动性，它的价值就会迅速退化。任何资产，无论当初的价格吹的有多高，只要无法兑现，最终都是废纸一张。

无论对于开发商，还是炒房团，抑或普通购房者，这个规律都适用。

流动性，简而言之，变现能力，兑付能力，持续撬动杠杆的能力，将资产变现为现金的能力。

房子失去了流动性，指的是有价无市，没有交易，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁；指的是无人接盘，无论是对城市前景还是资产前景产生疑问，只要没有人再来接盘，那么原有的价格就难以为继。

黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市，经济下行，收入增长缓慢，出生率下滑，人口持续外流，本土刚需群体支撑不了，外来的接盘侠不看好，这里的房子就失去了的流动性。

而鹤岗并非极端案例，在全国，有N个如鹤岗一样的收缩型城市。

每一次次大宽松，全国各地房价都会随之上涨。普涨行情之下，无论是中心城区还是偏远郊区，无论是大城市还是中小城市，房价都会上涨，几乎所有人都能在账面上赚得盆满钵满。

不过，这些上涨，只是股市里的浮盈，只是博彩里的筹码，能不能拿出来才是关键。拿不出来，没有流动性的，浮盈从头到尾就是浮盈，没有多大意义。

极端一点，如果遭遇温州式的厄运，出现踩踏事件并非不可能。

哪些房子未来将失去流动性？

排名前列类是没有二手市场的区域。没有二手市场，就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱，新房想要进行变现，就会存在极大困难。

符合这一特征的，一是绝大多数的县城。县城新房供应井喷，未来棚改拆建带来的新增库存又会蜂拥入市，这种地方很难产生二手房市场，有的话，也只会集中于个别区域。

二是二三线城市的远郊区。这些远郊区，既无地铁线路流经，又无政府部门迁移，更无强势产业导入，教育、医疗配套同样一塌糊涂，更无法用于出租来回笼资金，这种地方也不会有二手房市场。

第二类是非商品住宅及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区，以及部分发展中国家的海外房产。这类房产，小编在《再说一次，这几类房子千万不要碰》一文中有详细论述。

这些房子的流动性本身就不如商品住宅。在楼市上行期，这些产品还会有人追逐，如果楼市进入横盘乃至下行周期，商品住宅尚且难以维持原来的价格，遑论这些政策风险与市场风险并存的另类资产？

第三类是政策锁死的流动性。这一轮楼市调控，不再只是用限购限贷来控制供给需求，而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等，限售越久，房子的流动性就越弱。

值得注意的是，限售一般是从拿到不动产证开始算起，由于预售制度的存在，从购房到交房拿到不动产证往往需要一到两年时间，这些时间与限售周期叠加，导致房子被锁定的期限长达4-7年。

所以，未来买房，房价不是最重要的，要看流动性和安全性。缺少这两者，房子难以套现，这就不是房价涨跌的问题了。

最后，祝所有购房者都能买到心仪的房。

以上内容由阅房网编辑，如您对房地产新闻资讯感兴趣，可以关注阅房网订阅号了解更多。