带你换个角度看海南房产,涨或跌你心里就有数了

几乎所有去海南买房的大陆人，无非为了三个目的：度假旅游、养老或者投资。不管哪个目的，只要选择了在海南购房，都会在乎房产的保值增值和度假体验。海南省从80年代末至今的房地产行业，经历了两轮教科书般的概念炒作和地产泡沫，跌宕起伏的房价走势是中国改革开放以来较具有警示意义的地产案例。

海南房价经历的排名前列波行情，炒作的是80年代末的海南特区概念，一大批嗅觉灵敏的投机客靠着从海南赚来的排名前列桶金摇身一变成为令人敬仰的商界领袖。然而在这波炒作，对绝大多数的投资者都是一场梦魇。海南房价在炒作最顶峰时轰然倒地，让这场击鼓传花的炒作游戏在一片片烂尾楼中草草收尾。

海南房价经历的第二波行情，炒作的是2009年的国际旅游岛概念。当时刚刚推出四万亿救市方案，国内房价不断飙升。浙江炒房团借着国际旅游岛的契机，到海南疯狂扫货炒房。短短两年时间，三亚的均价就达到26000，已超过北上广深。然而好景不长，从2011年到2016年，整个海南的房价经历了一波大幅调整。例如：曾经无数明星一掷千金购买的三亚凤凰岛豪宅，每平米暴跌几万。这一波走势究其原因，主要因为海南在提出国际旅游岛概念时，饱受90年代初房产泡沫的之苦的海南政府，完全没有预料到大陆投资客的强大购买力，导致当时并没有供给太多土地。造成了2009年到2011年短期供不应求的局面，从而推升房价。

随后几年，海南几乎所有的城市都开启土地财政模式，吸引了全国知名地产商前来投资。我们能叫得上名字的，恒大、鲁能、碧桂园、富力、以及一大帮中字头国企，都在海南搞起了地产投资。土地供给增加，楼盘增多，海南的房子从紧俏货变成了滞销货。再加上三亚每年冬季宰客、人满为患的负面新闻频出，使得很多大陆客对海南楼市望而却步。供应充足、需求萎缩的市场，难以支撑高昂的房价。海南房价从2011年以来一路走低，很好的挤出了当地的泡沫。

如果我们把前两次的海南地产盛宴总结为：特区概念炒作和国际旅游岛炒作。那么2017年一个新的概念在引爆——“雾霾”地产。2016年底，在北京工作的朋友不时听说身边朋友同事的孩子因为雾霾问题，父母不得不带孩子到海南去度假。（可能其他地区的朋友不太了解，北京的雾霾已经导致很多儿童身患发烧、呼吸道疾病，严重到一个班级三分之一学生无法上课）。

而近年比较火热的学区房话题，我们也可以感悟到，中国的房地产市场价格的50%都是由孩子推动的。要不是为了孩子，谁会买学区房？没孩子甚至都可以不买房！ 那如果孩子的健康受到威胁，家长为何不为孩子买“雾霾”房呢？我们知道受雾霾影响较大的就是老人和小孩，把小孩放在海南躲雾霾，并由爷爷奶奶照顾，一同解决了孩子健康和老人养老两个问题。这两个属性叠加在海南地产上，怎能没有升值空间？

经过2016年大陆一二线城市房地产市场的疯狂炒作，海南房价已从5年前的领头羊位置，跌到了普通二线城市的价格。我们不需要担心海南房价与北上广深价格倒挂的风险。相反，一线城市限购政策而溢出的购买力，正在蠢蠢欲动寻找下一个投资目标。海南幸运的被再次选中。

在政策方面，海南的优势也很明显。海南是中国较大的经济特区，国家赋予了特区立法权和深化改革、扩大开放、先行先试的使命。在建设海南国际旅游岛已上升为国家战略的背景下，国家给予了海南一系列先行先试的政策支持。海南现已对26个国家实施免签，境内外游客在海南购物可享受离岛免税、离境退税政策。

国家正在大力推进“一带一路”建设，并将海南定位为21世纪海上丝绸之路的排头兵和主力军、“21世纪海上丝绸之路”的重要战略支点，为海南推动海上合作、提升国际贸易合作水平、拓展产业投资、密切人文交流和进一步扩大开放提供了难得的机遇。海南现已开通27条境外航线航班，直达俄罗斯、哈萨克斯坦、韩国、泰国、马来西亚，及港澳台等国家和地区，以及新加坡、越南、柬埔寨、老挝等重要的“一带一路”节点国家。

此外，已举办了15届博鳌亚洲论坛也成为海南一张亮丽的名片。在博鳌亚洲论坛的引领下，海南会展旅游近年来取得快速发展，已经成为拉动海南经济发展的新引擎。如今海口、博鳌、三亚已经成为海南的三大会展中心城市，各具特色

最后，海南房地产市场正在复苏，大陆客正在逐渐恢复对海南旅游价值的认可。从16年底到17年7月海南房价数据可以看到，成交量正在放大，房价也出现了几乎翻倍的上涨。而且海南政府近几年来一直在减少土地供应，2016年的供应量已经下滑到2008年左右的规模，海南房地产有可能即将进入存量房时代。

所以，在海南地产在未来的升值空间非常值得期待。